답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.혼인으로 인해서 일시적 1가구 2주택자가 되게되면 혼인신고일로 부터 10년 이내 먼저 양도를 하는 주택을 1가구 1주택으로 보아 양도소득세 혼인 합가 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 경우 매매를 할려면 먼저 허가를 받고 4개월이내 전입신고를 하고 실거주 2년을 해야 하는 의무사항이 있어서 갭투자가 원천적으로 봉쇄가 되었다고 볼 수 있지만 토지거래허가구역 내 경매의 경우 이러한 전입 및 실거주 의무에서 예외로 처리되므로 경매로 낙찰을 받고 소유권이전 후 임대를 줄 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가의 경우 주변 시세에 비슷하게 형성이 되고 또한 가장 중요한 것은 입지적 가치와 수익성에 맞게 가치가 형성이 되게 됩니다. 즉 월세로의 수익을 환원을 해서 투자 대비 수익률을 계산을 해서 적절한 시세를 산정을 하게 됩니다.즉 상가의 임차현황, 입지, 수요, 월세 및 보증금등을 종합적으로 평가를 해서 시세가 형성이 되게 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라 임대아파트의 경우 주거취약층 및 사회적 약자들에 대한 주거 복지 정책으로 운영이 되기 때문에 소득이나 자산등이 기준 이하인 저소득층 위주로 입주가 가능하게 됩니다.또한 주택청약저축통장등이 있어야 점수가 유리해서 입주에도 유리한 측면이 있을 수 있습니다.간혹 비싼 자동차가 있는 경우 다시금 소득 및 자산 검증을 해서 불법 거주일 경우 계약해지가 될 수도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.19도 설정모드로 하게 될 경우 19도 이하로 가게 될 경우만 보일러가 돌아가고 또한 너무 혹한기에는 동파의 예방차원에서 효율적일 수 있습니다. 반면 외출모드의경우 급격하게 온도가 떨어지면 잠깐 보일러가 가동이 되어 동파 방지는 어느 정도 커버가 되지만 난방을 하게 될 경우 처음부터 기본 온도를 새로 올려야 하기때문에 난방비 부분에서 좀 더 불리할 수도 있습니다. 따라서 보일러 전문가등은 외출모드보다는 최저온도를 설정을 해서 조금씩 난방을 중간중간에 하는 것이 난방비 절감에 좋다고는 하나 기온이 급격하게 떨어지고 설정모드 이하로 계속 떨어지게 될 경우는 외출모드가 좀 더 유리할 수도 있다고 합니다. 보일러 돌아가는 상태에 따라 난방비 차이가 있으므로 현지 상태에 맞게 외출모드와 설정모드를 적절하게 잘 사용을 해야 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 가족이나 지인들의 집에 잠시 전입을 헸다가 대출실행일 해당 이사를 가는 집에 전입신고를 하시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세대출 부결로 인해서 계약이 파기가 된 경우 계약 취소 신고만 하시면 되고 별도의 확정일자에 대한 취소는 하지 않으셔도 됩니다. 즉 계약 파기 시 임대인과 임차인 사이 특약에 맞게 행위를 이행 하시고 또한 거래취소신고를 하시면 되고 확정일자 자체에 대한 취소는 별도로 하지 않으셔도 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 청약이 당첨이 되게 되면 10% 정도 계약금을 납부를 하고 계약을 진행을 하게 됩니다.즉 4100만원 정도의 자금이 있어야 합니다. 신용대출로 계약금을 처리를 했다고 하면 DSR등은 올라가게 됩니다.중도금 대출은 통상 집단대출로 무이자든 유이자(이자후불제)로 준공 시까지 가게 됩니다.문제를 입주 시기 나머지 90%에 대한 잔금을 해결을 해야 되는데 그때 전세보증금 + 주택담보대출로 해서 잔금을 해결을 하시면 될 것으로 보여집니다. 주택담보대출 시 DSR 즉 소득 대비 원리금상환비율 즉 신용도가 어느 정도 되어야 대출이 가능하므로 신용관리에 신경을 쓰시면 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 동생분이 대출을 실행을 하기 위해서 매매계약서를 작성을 하고 매매계약서 작성 시 10%의 계약금이 들어가야 합니다. 그리고 잔금 90%를 할때 대출을 실행을 하게 될 것인데 직계와 계약 시 주택담보대출이 제한 될 수 있는 점도 체크를 해보시는 것을 추천드립니다. 만일 대출이 승인이 난 경우 우선 잔금 90%에 대해서 대출로 받은 2억1천만원과 나머지 잔금은 어머니에게 입금이 되어야 하나 그전에 어머니께서 동생분에서 차용을 한 것이 있을 경우 상계 처리를 하면 되지만 그전에 차용에 대한 차용증과 차용이후 4.6% 상당의 이자납입분이 있어야 정상적인 차용으로 볼 수 있습니다.또한 5000만원까지는 부모 자식간에 증여가 없으므르 증여를 이용하는 방법도 있습니다. 우선 가까운 세무사님에게 상담을 해보는 것을 추천드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 증여를 하게 된다면 가장 가격이 낮게 형성이 된 시기에 하는 것이 좋습니다.부모자식간에 5000만원까지 증여세가 비과세 이고 결혼을 하게 되면 혼인공제 1억해서 1억5천만원까지 비과세로 증여가 가능한 부분이 있습니다. 증여가 부담스러운 경우 일반 매매 형식으로 자식이 주택담보대출을 내어서 기존 어머니 대출 갚고 소유권이전방식인데 어무님이 1가구 1주택자이면 양도소득세 비과세를 받을 수 있고, 또한 시세보다 조금 낮게 거래를 하게 되면 따님이 취득세를 조금 낼 수 있으므로 그런식으로 일반 매매로 진행을 하는 것이 좋을 수도 있다고 보여 집니다. 매매와 증여등을 잘 따져보고 유리한 쪽으로 하는 것이 좋고 보다 정확하고 가장 절세적인 방법을 위해서는 인근 세무사님과 협의를 해보시는 것도 방법으로 사료됩니다.감사합니다.