토지거래허가구역 내 전세낀 아파트매매

Question

답변 좀 부탁드립니다.

저는 일시적 1가구 2주택자입니다. (2주택 모두 토지거래허가구역 내 있고, 곧 2년차가 7월에 됩니다.)

5/9일까지 계약 및 계약금 입금 시,

전세 낀 아파트도 전세 임대차 종료일까지 입주연기로 매매가 가능하도록 이번 정책이 발표된 거으로 알고 있습니다.

저 같은 경우는 올해 7월이 2년차 전세 임대차 종료입니다.

뉴스를 보니 세입자는 계약갱신청구권도 사용하지 못한다라는 뉴스를 봤습니다.

그래서 이번에 아파트를 매도 하려고 했으나,

토지거래허가구역내에서는 임대차종료확인서를 제출해야 한다고 하더군요.

그럼 세입자가 동의를 해줘야 한다는 건데....세입자는 계약갱신청구권을 사용한다고 합니다.

정부는 세입자 낀 매물의 퇴로를 만들어 줬다고 하는데....

세입자가 나간다는 동의를 안하면 매도를 할 수 없다는 결론 인데....어떤게 정답인가요?

관할 구청에 문의했는데...정확한 지침이 내려온게 없다는 답변만 받았습니다.

Answer 1

저는 일시적 1가구 2주택자입니다. (2주택 모두 토지거래허가구역 내 있고, 곧 2년차가 7월에 됩니다.)

5/9일까지 계약 및 계약금 입금 시,

전세 낀 아파트도 전세 임대차 종료일까지 입주연기로 매매가 가능하도록 이번 정책이 발표된 거으로 알고 있습니다.

저 같은 경우는 올해 7월이 2년차 전세 임대차 종료입니다.

뉴스를 보니 세입자는 계약갱신청구권도 사용하지 못한다라는 뉴스를 봤습니다.

그래서 이번에 아파트를 매도 하려고 했으나,

토지거래허가구역내에서는 임대차종료확인서를 제출해야 한다고 하더군요.

그럼 세입자가 동의를 해줘야 한다는 건데....세입자는 계약갱신청구권을 사용한다고 합니다.

정부는 세입자 낀 매물의 퇴로를 만들어 줬다고 하는데....

세입자가 나간다는 동의를 안하면 매도를 할 수 없다는 결론 인데....어떤게 정답인가요?

==> 현재 상황에서 정부의 지침과 임차인 동의서 제출간에는 실무적인 차원에서 괴리가 있는 상황입니다. 이러한 부분은 국토교통부 등에 법령 질의가 필요한 사항이고 이 기준을 가지고 판단해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

토지거래허가구역에서는 실거주 요건이 엄격해 세입자 동의 없이는 매도허가가 어려운 경우가 많으며 계약갱신청구권 행사 시 매도 일정이 제한될 수 있어 관할 구청 지침을 재 확인해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이런 상황에서는 세입자와 협의를 하는것이 답일거 같습니다

허가구역에서는 실거주자가 아니면 매수가 어렵게 되어있는데 정부에서 세안고 매수를 할수 있다고 했지만 확실한 지침이 없어서 관할구청도 답을 못하는 상황입니다

현장에서도 구청의 지침을 따를수밖에 없어서 세입자와 협의를 하시는게 제일 빠를거 같습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

토지거래허가구역 내 전세 낀 아파트 매매 시 세입자 동의가 핵심이며 세입자가 갱신청구권 행사 시 매도 자체가 사실상 불가능해집니다. 정부의 5/9 정책은 매수자 편의 조치일 뿐 매도 과정의 허가 요건을 바꾸지 않습니다.

따라서 매도 불가로 보시는 게 좋을 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 토지거래허가구역의 매수 시 기본 원칙은 실거주의무 입니다. 다만 세입자가 있을 경우 임대차종료 시 까지 유예가 되게 완화가 되었습니다. 또한 계약갱신청구권의 경우 임대인 및 임대인 가족이 실거주를 하게 되면 거절 될 수 있는 권리이므로 임차인에게 계약갱신청구권 행사에 대해서 실효성이 없음을 설득을 해서 임대차종료확인서를 받으시는 설득의 문제에 있다고 볼 수 있습니다.

감사합니다.