안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 기회비용과 매몰비용은 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 우선 '기회비용'과 '매몰비용'에 대해서 정의해드리겠습니다.1) 기회비용 : 어느 한 쪽을 포기하고, 다른 한 쪽을 선택할 때 발생되는 비용.2) 매몰비용 : 어느 하나를 선택 후 발생되는 비용 중 회수할 수 없는 비용.3) 기회비용은 보통 어느 한 쪽을 포기함으로써 발생된 손실(혹은 손실제로)을 다른 한 쪽을 선택하여 취한 이득으로 상계가 가능하지만, 매몰비용은 어느 하나를 선택함으로써 되돌릴 수 없는, 즉, 다른 것으로도 대체할 수 없는 손실이 발생되는 이론으로 이해하시면 되겠습니다.* 상계 : 쌍방의 채무를 서로 탕감한다는 뜻.2. 이 두 가지 비용은 대부분 투자 결정에 많이 쓰이는 용어로 개인 또는 기업 둘 다 적용되지만, 기업에 주로 쓰이는 게 일반입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
Q. 채권 소멸시효 질문 드립니다.
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 우선 법률마다 정한 소멸시효는 각기 다르지만, 보통 상사 채권같은 경우는 소멸시효 완성기간이 5년입니다.2. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 답변을 드리기 전에 소멸시효에 대한 설명부터 해드리겠습니다.1) 소멸시효란 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 그 권리를 행사하지 않아 실효되는 제도입니다. 그 기간이 상사 채권같은 경우는 통상 5년이란 뜻입니다.2) 예를 들어 채무자가 부채 등을 연체했을 때, 채권자는 연체된 원금에 이자, 지연이자 등을 채무자에게 청구를 해야하지만, 채무자를 끝까지 신뢰한 나머지 권리를 행사하지 않아 소멸되는 경우를 생각해보십시오.3. 즉, 채권자는 이 소멸시효가 완성되지 않기 위해서 일정행위를 해야 하는데, 이 행위에는 소멸시효의 중단과 정지가 있습니다.1) 전자는 대개 청구, 압류 또는 가압류 등으로 중단되는 사유가 있고, 후자는 제한능력자의 시효정지 등 특별한 사유로 인한 정지 사유가 있습니다.4. 소멸시효는 일반적으로 연체된 채권에 한하여 쓰이는 제도로, 대출 전액 상환을 했을 경우에는 기한의 이익 만료로 쓰입니다.5. 선생님께서 문의하신 내용에 대한 저의 판단은 다음과 같습니다.1) 과거 채권에 대한 소멸시효 중단 혹은 정지 사유가 발생됨.2) 현재에는 소멸시효가 진행 중이나, 과거 소멸시효 중단이나 정지 사유 발생됐던 적이 있음.3) 소멸시효는 진작 완성됐으나, 전산 에러 발생.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
Q. DSR과 DTI의 개념과 차이점이 궁금합니다
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. DSR과 DTI는 용어에서부터 차이가 있으며, 각각에 대한 내용은 다음과 같습니다.1) DTI : 총부채상환비율. 연소득 대비 주택 관련 대출의 원리금과 기타 대출의 이자를 구하는 비율입니다. 공식으로 정리하면 '주택 관련 대출 원리금 + 기타 대출 이자 / 연소득' 입니다.2) DSR : 총체적부채상환비율. 연소득 대비 모든 대출의 원리금을 계산한 비율입니다. 이와 관련된 공식은 '전금융기관 모든 부채의 원리금 / 연소득' 입니다.3) DSR은 전금융기관 대출의 총 원리금을 포함하는 게 원칙이지만, 예외적으로 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 등은 제외시킬 수 있습니다.2. 조건이 동일할 경우, 저는 두 지표 중 그나마 유리한 비율은 DTI라고 판단됩니다. 그 이유는 DSR에 비해 DTI는 원리금 산정 시 주택 관련된 대출만 놓고 산정하기 때문입니다. 즉, DSR보다 대출 받을 수 있는 한도를 더 높일 수 있다는 판단이지요.3. DSR은 2016년 도입된 이후 점차 전면 적용 중인 단계에 있습니다. 시행 지역이 확대되고 있지요. 아직까지는 완화로 이어질 여지가 없는 것으로 보입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. 금리인상 인하에 따른 고정금리 변동가능성은?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 선생님께서 문의하신 내용에 답변을 드리기 위해서 먼저 금리에 대해 말씀드리겠습니다.1) 고정금리란 말 그대로 만기까지 고정된 금리를 뜻하며, 이에 대한 공식은 '명목이자율 + 실질이자율 ± 인플레이션' 입니다.2) 고정금리는 변동금리와 다르게 기준금리 인상이나 사회변화 등에 영향을 받지 않습니다. 즉, 만기까지 고정된 성격을 가지고 있기 때문에 경우에 따라서 변동금리보다 유리하기도 하죠.3) 그래서 초기 설정 시 변동금리보다 1%p 정도 높은 게 일반적입니다.2. 변동금리는 '기준금리 ± 가산금리'의 공식이 적용됩니다.1) 한국은행에서 고시한 기준금리와 고객의 신용, 상환능력 등에 따라 금리가 수시로 변하기 마련이죠.3. 이 변동금리와 다르게 고정금리는 인상될 여지가 없으나 인하는 가능할 수 있습니다. 그 이유는 금리인하요구권을 행사할 수 있기 때문입니다.1) 금리인하요구권은 형성권적 효력이 있습니다. 여기서 형성권이란 상대방의 의사 및 승낙을 요하지 않고, 청구할 즉시 효력이 발생하는 권리입니다.2) 즉, 금리인하요구권은 조건만 충족된다면, 행사 시 소정의 형식적인 심사를 거치기는 하지만, 그 단계가 지나면 바로 효력이 나타납니다.3) 금리인하요구권의 조건으로는 신용평점의 개선, 연소득 증가, 전문직종으로의 전환, 재산증가 등이 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상입니다. 감사합니다.
Q. DSR이라는 개념을 정확히 모르겠는데요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. DSR은 총체적부채상환비율이라고 합니다. 연소득 대비 전 금융권 등에 보유하고 있는 총 부채의 원리금상환 비율이죠. DSR 도입 전 시행했던 DTI의 확장이라고 보시면 됩니다.1) DTI는 총부채상환비율인데, 이는 연소득 대비 주택 관련 부채의 원리금 상환비율을 뜻하며, 정확한 공식은 '(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연소득' 입니다.2) DSR은 위에서 말씀 드렸다시피 '총 부채의 원리금상환액 / 연소득' 으로 공식이 마련돼 있죠.2. 이 비율은 차주가 정할 수 없습니다. 즉, 금융기관에서 대출 심사를 할 때, DSR이 적용된다면 그에 따라야 합니다.1) DSR은 모든 부채를 포함하는 게 원칙이지만, 예외적으로 소득 외 상환재원이 확인되는 대출 등이 있을 경우에는 제외를 할 수 있습니다.2) DSR은 2016년 금융위원회가 마련한 지표로 도입단계에 있다가 점차 지역별로 확대적용 중에 있습니다.3. LTV(주택담보비율), DTI와 더불어 함께 적용되는 이 상환비율은 정부 정책, 사회변화 등에 따라 비율의 등락이 결정됩니다.* 실제 대출한도를 심사 및 평가할 때는 세 지표를 각각 계산한 다음 한 데 아울러 그 중 낮은 한도를 적용하지만, 여기서 저는 이 중 DSR만 놓고 예를 들어보겠습니다.1) 부동산 시장의 완화로 부동산 수요가 늘게되면 자연히 집값은 상승하게 됩니다. 한편, DSR 비율은 높아지고, 그만큼 대출을 받을 수 있는 한도는 많아지게 됩니다.2) 반대로 부동산 시장의 규제로 수요가 줄게되면, 반대로 집값은 하락하게 되고, DSR 비율은 낮아져, 대출을 받을 수 있는 한도는 적어지게 됩니다.4. 다양한 사회적 변화 등으로 인해 정해진 이 비율은 기존의 총부채 원리금상환기간이 장기 또는 단기인지에 따라서, 대출가능한도가 유리 또는 불리하게 적용될 수도 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.