안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 주택 청약 당첨시 자금이 9억이 필요한데
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.중도금 대출이 60프로 인지 70프로 인지는 다시 확인해 보시기 바랍니다.통상 잔금시 주택담보대출을 사용하게 될 것이고 비규제지역의 1주택자라면 LTV 70프로 적용되어 금융기관에서 평가하는 금액의 70프로는 대출 가능한 최대 금액이 됩니다다만 국책 대출이 아닌 금융권 대출이라면 DSR 40프로 이내에 들어야 최대 대출량이 정해지기에 질문자님의 부채와 소득, 보유 주택 정보를 금융기관과 상세히 얘기 나눠 보시길 바랍니다.통상 40세 미만이고 일반적인 직장인 맞벌이 부부라면 40년~50년 상환 상품으로 대출함에 있어서는 큰 문제가 없는 경우가 많습니다.
Q. 혼인신고 전인데 기존 아파트 명의를 아내로 돌릴수 있을까요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.현재 아내분과는 제3자 입니다. 원칙적으로 대출을 제외한 나머지 금액에 대한 출처가 있어야 합니다. 다만 아시다시피 비규제지역 6억 이하의 거래는 자금조달계획서 제출도 필요하지 않은 상황입니다. 디딤돌 대출 LTV 70% 전액 받는 다고 계산하고 나머지 30프로를 계약금과 중도금으로 계약서를 쓰고 70프로는 잔금 전액 대출로 해도 대출적인 측면에서는 문제가 없을 것입니다. (매수자의 무주택 세대주나 신용점수 등의 자격요건과 대출 실행이후 1년의 실거주의무 등을 지켜야 함은 너무 당연하기에 미리 체크해야 합니다. )혼인 신고 시 대출이나 청약 등에서 혜택이 줄어드는 이 부분은 사회문제가 되고 있습니다. 정부가 출산과 결혼을 장려하지만 현재 제도적인 측면에서는 미혼인 상태를 권하는 사회인 점이 문제인 것이죠. 질문자님 같은 (비공식)디딤돌 대출 사례를 조금 더 알아보시고 양도인 입장에서는 가족 등 특수관계자(해석에 따라 범위가 다양함)간의 매매 시, 양도소득세를 적게 낼 목적으로 거래가액이 시세보다 5% 이상 저렴하게 하여 거래할 경우, 부당행위계산부인규정을 적용하여 실제 시세대로 양도세를 산출되는 그런 경우를 유의사항으로 참고 하시면 좋겠습니다.
Q. 현 세입자 계약만기와 관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.1. 날짜는 부동산에서 신규세입자와 기존 세입자 사이에서 조율하게 됩니다. 다만 임대인으로서 퇴거하는 세입자에게 확실하게 이날 이사일정으로 부동산에서 얘기하는 데 맞는지 여부를 물어봐서 확실하게 할 필요는 있습니다. 2. 세입자의 이사비 지원은 집주인이 매우 불리한 상황에서 발생합니다. 위의 경우에는 일반적인 임대차 만기의 상황입니다. 3. 일단 의사표현은 하였으니 묵시적 갱신은 아니고 계약갱선청구권을 안썼다면 갱신계약, 그렇지 않다면 신규 내용으로 재계약을 진행할 수도 있습니다. 이 때는 신규조건에 대해 서로 합의가 되어야 재계약을 할 수 있지 합의가 어렵다면 세입자가 퇴거하는 모습이 통상적일 것입니다. (단, 세입자의 강력한 갱신청구권인 계약갱신청구권을 쓴다면 법의 테두리 안에서 갱신계약을 진행해야 합니다 )
Q. 성인이 된 자녀를 분리세대하고싶은데 같이 생활하면서 분리세대할수는 없나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.일반적인 세대분리 요건은 알고 계실것 같습니다. 만 30세 이하라면 거주를 분리하고, 기준 중위소득 40프로 이상으로 약 1백만원 정도의 월급여가 있는 생계적 독립이 확인되면 만 30세 미만 세대 분리가 가능합니다. 만 30세 이상이라면 거주 분리, 생계 분리를 하면 소득이 적어도 거진 됩니다. 한지붕에서 세대분리를 할 수 있는 요건은 추가적인 요구 사항이 부모와 주민등록상 주소가 동일한 경우, 분리된 생활공간, 취사공간을 유지해야 하면서 위의 일반요건을 갖춰야 합니다.그렇기에 일반적인 아파트에서는 인정되기 어려운 경우가 많으나 생활비나 세금을 독립적으로 내고 있는 경우라면 아파트라도 인정받을 수 있는 케이스들이 생겨나고 있다고 합니다. 담당 주민센터에서 문의하여 한지붕 세대분리가 가능한 요건을 들으시는 것이 가장 좋겠습니다.
Q. 아파트 세입자가 사무실로 사용할경우
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.아파트에 사업자등록을 하는 경우는 종종 있습니다. 계약서 자체에 부가세 별도라는 조건을 당연히 기재하지 않았을 것으로 보이는데 임대인은 부가세를 받지 않으셨고 임차인도 부가세를 내지 않았다고 보여집니다. 통상 위와 같은 경우에 임차인은 주거용도로 집을 임차했기 때문에 월세를 본인 사업 경비로 인정받을 수는 없습니다. 만약 비용처리가 인정된다면 이라는 가정을 하신다면 이에 대해서는 세무서측 답변을 명확히 들어보시는 편이 좋겠습니다. 계약서 특약을 잘 기재하셨기에 임차인이 상가처럼 사용할 수 있는 환경은 될 수 없다고 생각됩니다.