안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 무주택자 조건 문의 드립니다.
청약의 측면에서 무주택자 요건을 살펴보셔야 합니다. 무주택자의 조건이 카테고리마다 다 다르기 때문입니다. 예로 취득세와 양도세에서 주택수를 따질 때 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 1주택으로 보게 됩니다. 지금은 청약의 측면에서 신혼부부 특별공급에서 무주택자의 지위가 충족되는지를 보는 상황이신데 기존주택여부는 확인도 확인이지만 신혼부부 특공요건을 잘 살펴보셔야 합니다. 1. 입주자 모집공고일 기준으로 혼인기간 7년 이내2. 신혼부부 둘다 혼인 신고일로부터 지금까지 주택을 소유한 적이 없어야하며, 혼인 신고일부터 확인합니다. 결혼하기 전에 주택 소유 유무는 상관이 없다고 하기에 질문자님의 경우, 2년전 혼인상태에서 장모님에게 증여 받아서 주택을 취득하셨다고 하니 여기서 걸림돌이 있겠네요3. 세대원(배우자) 모두 무주택이어야 합니다. 4. 그 외 소득기준 자산기준 요건에도 맞아야하며 청약을 신청하려는 모집공고문을 자세히 살펴보아야합니다. 청약에 대해서는 내가 목표로 하고 있는 대상 단지가 아니더라도 아무 청약 단지 문의 전화로 신혼부부특별공급 요건을 확인할 수 있고 그것이 많은 참고가 될 수 있기에 지금 전화해 보고 참고해 보시기 바랍니다. 조금이나마 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다!
Q. 전세계약 도중 반전세로 변경 시 대출 은행에 신고해야하나요?
1. 임대차 계약이 갱신되는 경우인데 은행에서 보증금 대출를 받고 있다면 새롭게 갱신되는 조건을 은행에 필히 알려야합니다. 2. 대출을 추가로 받으시려면 부동산 직인이 들어간 계약서가 필요하며 타 은행으로 대환을 하려는 경우에도 부동산 직인이 들어간 계약서가 필요합니다. 다만 대출을 받지 않을 계획이고 기존 대출을 유지할 계획이시라면 은행에 확인하시어 임대인과 임차인 둘이서 계약서를 작성하고 보관하여도 괜찮습니다. 다만, 서로간의 의견 차이가 생길 수 있는 문제에 대해서 명확하게 체크해두고 특약을 작성해야 된다라는 것을 추가로 말씀드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 농지를 취득하면 농사를 무조건 지어야 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.농지취득 후 소유자의 의무사항에 대한 질의이시군요. 농지법을 검토해 보셔야하고 건물을 지으실 예정이시라면 건축설계사무소의 자문도 필요함을 미리 안내 드립니다. 2022년 5월에 개정된 농지법의 내용을 공유드리자면 1. 농지란 지목이 전, 답, 과수원을 말하고 농사를 짓는 목적으로 구입해야하며, 농사 이외의 개발행위를 하는 경우라면 투기를 방지하기 위해 자격이나 허가 요건을 까다롭게 두고 있습니다. 2. 농지취득시에는 농지취득자격증명원 발급이 필수입니다. 농지법8조2항을 보면 (1호) 농지의 면적 (2호) 농업경영을 위해 필요한 기계 및 설비 (3호) 농지의 이용실태 (4호) 신청인의 직업, 영농경력, 영농거리위 사항들을 포함한 비교적 구체적인 내용으로 농업경영계획서 또는 주말/체험 영농계획서를 작성하여 농지취득자격증명 발급신청을 하여야 합니다. 3. 찐 농사가 아닌 주말/체험 영농으로 신청하는 경우에는 종전기준 1000제곱미터 이하의 농지을 주말체험 목적으로 한다면 이에 대한 농업취득자격증명 발급만 필요했는데 이것이 개정되어 농업계획서 등의 추가 서류까지 필요하다고 하니 관계기관에 잘 알아보셔야 합니다. 4. 취득을 문제없이 하고 나서도 농지이용 실태조사를 합니다. 주말/체험 농장으로 해놓고 아무런 농사를 짓고 있지 않거나 불법적인 목적으로 사용한다면 관할 지자체장은 1년 이내 처분할 것을 통지하고 이를 이행하지 않았을 경우 6개월 이내에 농지처분 명령이 내려진다고 합니다. 또한 이 농지처분 명령 불이행시 이행강제금이 매년 1회씩 부과되므로 유의하셔야 합니다. 5. 상속으로 농지를 받은 상속인은 상속인이 농업경영을 하지 아니하는 경우라면 그 상속 농지중에서 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다고 농지법 7조1항에 기재되어있습니다. 여기서 1만제곱미터를 초과하는 면적에 대해서는 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 해야 한다고 농지법 23조 1항 7호에서 기재되어 있습니다. 해당 상속받은 농지를 8년이상 재촌하면서 자경한다면 양도세 감면규정이 있으며, 여기서 8년의 자경기간은 피상속인(망인)의 자경기간과 합산하나 양도세 감면을 위해 상속 농지를 자경해야 하는지 여부는 세무사무소의 상담이 꼭 필요할 것입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 이용중인 상가가 경매가 신청되었을때 보증금을 받을수 있나요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.우선 보증금에 대한 부분입니다. 보증금을 지키시려면 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추셔야 합니다. 여기서 대항력은 1) 사업자 등록를 하시고 영업활동을 하셔야 하고 2) 사업자등록 당시 선순위 근저당권(말소기준권리) 보다 빠르고 가압류, 가등기 등 등기부 이상이 없어야 하며, 3) 서울기준 환산 보증금 9억 이내여야 합니다. (서울 9억, 수도권 6억9천, 광역시 5억4천, 그 밖 3억7천이며 2015년 이후 계약시에는 상관없음)1. 이렇게 하여 대항력이 있는 세입자라면상가임대차보호법상 당연히 새로운 임대인에게 퇴거시 보증금 청구도 가능하고 계약갱신청구권에 의해 최대 10년까지 영업권 등의 상가임대차보호법상 세입자 권리를 주장할 수 있습니다. 내부에 투자한 인테리어 등의 시설 및 영업권리는 차후 세입자에게 권리금으로 회수를 받을 수 있겠지요. 또한 배당을 받고 퇴거하려는 경우, 보증금 전액 배당을 받지 못하더라도 낙찰받은 매수인에게 남은 보증금을 받을 수 있습니다. 위 최대 10년의 계약갱신청구권은 환산보증금 기준 범위 초과하는 세입자에게도 적용이 되나 본인이 환산보증금 기준 범위를 초과하는 세입자라면 묵시적 갱신은 인정되지 않기 때문에 계약 만료 6개월 전부터 적극적으로 계약갱신청구권을 요구해야 예상치못한 계약파기를 피할 수 있을 것입니다. (환산보증금 초과 세입자도 계약갱신 청구권은 10년 보장가능) 2. 만약 말소기준권리보다 후순위 세입자로 대항력이 없는 세입자라면 경매 배당절차에서 보증금 전액을 배당받지 못했더라도 낙찰자인 매수인에게 보증금을 반환받지 못하고 상가를 명도해줘야하는 슬픈 상황에 놓일 수 있습니다. 물론 명도하면서 낙찰자와 얘기가 잘 되어 나름의 비용을 받을 수는 있겠으나 케바케입니다. 질문자님의 경우는 해당 경우로 보여지는데 안전한 범위내에서 보증금 회수가 가능하기로 바라는 마음이며 낙찰자가 강하게 나온다면 강대강으로 협조적으로 나온다면 협조적으로 대응하시어 피해를 최소화 하시길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세매물이 나오는 주기가2년이라고 알고있는데요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.준공일로부터 통상 2달 내지 3달 이내에 수분양자 입주이건 세입자 입주이건 가장 많이 입주가 일어납니다. 그렇기에 말씀하신대로 2021년 12월 준공일시 2023년 12월, 2024년 1월 2월에 가장 많은 손바뀜이 일어날 수 있습니다. 다만, 해당 일에는 집주인이 들어오는 경우도 많기에 전세매물이 눈에 띄게 많아지지는 않을 것으로 생각됩니다. 왜냐하면 세입자의 계약갱신청구권이 있는데 2년 살고 추가로 2년 살고자 하는 경우가 많기에 그렇습니다. 준공일 입주일과 상관없이 통상적으로는 인근 학교의 학기 시작 이전에 대체로 많은 전세 움직임이 있곤 합니다.