안녕하세요 부동산멘토 이현호 공인중개사입니다.
Q. 보증금반환채권이 소멸되면 임대보증금을 돌려받을 수 없나요?
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.만약 채권이 시효로 인해 소멸한다면 권리가 없어지므로 돈을 받을 수 없는 것이 맞습니다.그런데 소멸시효는 중단사유가 잇으므로 이를 통해 권리를 연장할 수 있습니다.하지만 이런 행위 없이 10년이 지났다면 소멸시효로 채권은 사라졌다고 봐야 할 것입니다.혹은 이사를 가고 있지 않은 경우라면 10년이 지나도 상관이 없을 것입니다.따라서 채권을 가지고 있는 분들은 소멸시효로 인해 권리가 없어지지 않도록 유의해야 합니다.이를 위해서는 반환소송을 청구하거나 채무자의 승인 등으로 중단을 시켜야 하는데혹시라도 돈을 달라고 했을 때 알겠다 갚겠다 라고했다면 이를 승인으로 볼 가능성도 있습니다.소송 부분은 전문가인 변호사분들의 얘기를 들으시면 더욱 좋을 것 같습니다.
Q. 전세 재계약 6개월 전에 나가겠다는 연락을 하였지만 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없다고 한다면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.집주인이 전세금을 못 주겠다고 한다고요? 임대차계약이 만료하면 생기는 본인 의무도 배째라인 것 같습니다.물론 의무가 생기는 시기가 계약 만료로부터 시작이 되는 것은 맞지만 그 이전부터 안 준다고 하는 것은 무슨 생각인지..사실상 계약이 존속하는 도중에는 따로 뭘 할 수 있지는 않습니다. 임차권등기 후 보험 청구를 하시고 이사를 가는 게 보통의 절차라고 생각이 됩니다.조금 늦어질 수도 있다도 아니고 안 주겠다는 것은 거의 사기행각이 아닌가 싶네요.중도해지는 따로 특약이 있거나 특별한 경우가 아니면 할 수 없으니...어쩔 수가 없을 것 같네요.참고하시길 바랍니다.
Q. 전세계약 만기 후에 세입자 퇴거시
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.일단 이런 상황에서 만약의 만약의 경우라고 할 수 있지만 세입자가 안 나간다고 하면 답이 없을 겁니다.기본적으로 현재 계약같은 경우도 집주인 분께서 해지의 통지를 했다면 모르겠지만(만료 2개월 전까지)그렇지 않은 경우라면 이는 묵시적 갱신을 주장할 수 있는 부분이고요.이와 함께 단기 계약서를 쓴다고 하더라도 별 의미는 없습니다.계약기간은 임차인이 2년을 주장한다면 2년을 살 수 있게 되니 말입니다.특약으로 넣으면 어떤가 싶지만임대차보호법에 임차인에게 불리한 특약이 무효로 되기 때문에매매계약이 체결되면 나간다든지 이러한 조항은 통하지가 않을 것 같습니다.이러한 부분 참고하시어 진행하시면 좋겠습니다.
Q. 전체가 6개월 후 만료인데 세입자가 연장계약하려합니다.
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다임대차보호법에 따라 보증금의 증액은 최대 5%까지라고 할 수 있겠습니다.문제는 만약 세입자가 계약갱신청구권을 쓰게 되면 실질적으로 이 부분에 대한 합의가 필요하기 때문에합의가 이루어지지 않으면 증액을 하기 어려울 수도 있다는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.그리고 이는 계약조건 변경이므로 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해당 내용을 세입자에게 통보를 하셔야 합니다.
Q. 토지를 기부하라는 종이가 날라왔어요
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.기부채납은 검색해보시면 아시겠지만 말 그대로 무상으로 소유권을 이전해주는 행위입니다.최근에 기부채납 후에 지자체 행태가 말도 안되는 뉴스를 본 적이 있는데요.동의와는 상관없이 쉽게 말하면 공짜로 달라는 얘기라서 이 부분은 잘 확인해보셔야 할 것 같습니다.보통은 건축허가와 맞물려서 기부채납이 진행되기도 하는데...도로공사 때문에 기부채납을 해달라고 하는 것도 조금 어이가 없긴 합니다.어쨌든 기부채납하시면 지자체가 소유권을 갖게 됩니다.말 그대로 기부인데, 기부는 원해서 하는 것이어야겠죠.참고하셨으면 좋겠습니다.