안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 전세금 미반환으로 내용증명을 보냈는데 임대인이 변경되는 경우 어떻게 되나요 ?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.먼저, 계약해지의 통보는 현재 임대인이거나 매매 후 임대인이거나 둘 다 효력이 있습니다.그러나 계약해지의 통보가 되려면 수령을 하여야 하는데 지속적으로 수령을 하지 않을 경우법원에 의사표시의 공시송달을 신청하셔서 계약해지를 하실 수도 있습니다.만약, 현재 임대인이 받지 않고 매매 이후 새로운 임대인이 받았다고 하더라도 계약은 해지되는 것이며소송까지 하실 수 있으니 소송에 대한 걱정은 하시지 않으셔도 되고염려되는 부분은 부동산의 가액이 현재 받환받으셔야 하는 보증금보다 작거나 비슷한 경우강제집행을 하는 것이 어려울 수 있습니다.아래 의사표시 공시송달을 하는 방법과 보증금을 반환청구하는 방법과 강제경매를 신청하는 방법에 관한제 유투브 영상을 올려드릴 테니 시간되실 때 살펴보시고 도움이 되시길 바랍니다.https://youtu.be/7cBAzw9U6wU?si=rhUjtJap-icRGaYehttps://youtu.be/EKBPdzqo8_A?si=IULywSN6Ya5k6gwKhttps://youtu.be/yE_7myzYaR4?si=XYbmoW6Sg8t_aWmV
Q. 토지의 소유주와 건물의 소유주가 다른 경우 문제있는거 아닌가요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.먼저 건물을 임차하셔서 사용하실 생각이신 것으로 보입니다.토지와 건물의 주인이 다른 경우 이유가 중요합니다.법정지상권과 관습법상 법정지상권이라는 것이 있고위 권리로 인해 토지주는 건물을 철거할 수 없게됩니다.따라서 임차인이 건물을 사용하는 데에 문제가 발생할 확률은 상당히 적으며법정지상권이나 관습법상 지상권이 성립이 되는 사유가 있는데 만약 성립이 되지 않는다면 그때는 건물이 철거될 수 있습니다.따라서 중개를 하는 곳에 이러한 내용들에 대해 체크를 해보시고가능하시다면 토지주와도 연락을 취해서 어떠한 상황인지 파악을 해보시는 것도 좋겠습니다.아무쪼록 문제 없이 원하시는 사업이 잘 되길 바라고 행복한 연말 보내세요^^
Q. 부동산 경매 용어 중에 공지라는 단어의 뜻은 무엇인가요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 인천시민교수 이정빈입니다.먼저 어디에서 공지란 단어를 보셨는지 모르겠지만 일반적으로는 경매 일시와 장소 등 경매에 관한 정보를 공개적으로 알리는 것을 말하는 것으로 해석하시면 될 듯합니다.이제 막 경매공부를 시작하시는 단계라면 다양한 유투브와 책을 통해서 스스로 학습을 하실 수 있고혼자서 하시는 것이 버겁거나 방향성을 모르실 때 국비지원으로 0원~5만원 정도의 비용으로 아주 쉽고 알찬 경매수업을 들으실 수 있습니다.사설경매학원도 있지만 상대적으로 비용이 비싸니 국비지원으로 경매공부를 해보세요그럼 행복한 연말 보내시고 감기조심하세요~^^
Q. 전세보증금 관련 국세와 전세보증금 우선순위가 궁금합니다.
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.위 경우 국세체납 날짜 2020.5.1. 이 압류날짜가 아니라 법정기일이라면임차인의 배당순서가 빠릅니다.만약 법정기일이 아니라 압류날짜라면 법정기일이 언제인지 확인을 해보셔야 하고요.알고 계신 것처럼 임차인은 최우선변제 대상이라면 말그대로 최우선으로 일부 보증금을 배당받고나머지 임차보증금은 확정일자를 받은 경우에 우선변제권으로 추가 배당을 받게 됩니다.과거 이 우선변제권보다는 무조건 당해세라는 세금이 날짜와 상관없이 무조건 먼저 배당을 받아가서임차인에게 배당이 되지 않는 문제가 생기고 전세사기가 워낙에 많이 발생하면서2023년 4월부터는 당해세의 법정기일과 임차인의 확정일자를 비교하여 임차인이 빠르다면 임차인에게 먼저 배당을 하고당해세의 법정기일이 빠르다면 당해세가 먼저 배당을 받습니다.압류날짜가 아닌 법정기일이고, 법정기일은 등기부에 나타나지 않고 이해관계인만 확인이 가능합니다.만약 임차인이라면 법원에 경매기록열람을 신청하셔서 확인하실 수 있고 일반 입찰자의 경우 알 수 없습니다.글로 설명하기에는 내용이 짧지 않기에 관련 영상을 올려드릴 테니 시간되실 때 살펴보시면 도움이 될 겁니다.그럼 행복한 연말 보내시고 감기 조심하세요!^^https://youtu.be/1zTGPArXF8s?si=k7f6u6MOzHRTnGQuhttps://youtu.be/cp8W4vTGvVg?si=KCsvI3EQhtk6EcTT
Q. 전세계약만료 후 전세금 미반환시 계약서 작성여부?
안녕하세요. 인천시민교수이자 원스톱경매공인중개사사무소의 대표 이정빈입니다.계약서는 당연히 다시 작성하지 않는 것이 질문자님에게 좋습니다~현재 묵시적갱신이 된 상태이고 계약해지를 한다면 3개월 후에 이사를 가실 수 있어요하지만 임대인이 보증금을 제때에 반환하지 않을 수 있겠죠?그렇다면 일단 임차권등기명령부터 법원에 신청하시고당장 어디로 이사를 가셔야 하는 게 아니라면 계속 거주하시면 됩니다.나중에 다른 곳으로 이사를 가고 싶으실 때 임차보증금을 돌려받지 못하는 상태라면그때 지급명령 또는 전세보증금반환청구소송을 진행하시고그래도 안 주면 강제경매를 신청하시는 겁니다.임차권등기명령신청하는 방법과 전세보증금청구하는 방법에 대해 제가 설명한 영상을 올려둘 테니시간 되실 때 참고하시고 도움되시길 바랍니다.계약서는 안 써도 전혀 문제가 되지 않습니다!^^https://www.youtube.com/watch?v=80pUnpheLq8https://www.youtube.com/watch?v=EKBPdzqo8_A