김일진 전문가 - 공인중개사 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산2024년 9월 5일 작성 됨

Q. 인플레이션이 생기면 왜 계약이 잘 안 이뤄지나요?

안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.인플레이션이 발생하면 계약이 잘 이루어지지 않는 이유는 몇 가지 경제적 불확실성과 관련이 있습니다. 비록 집값이 오를 것이라는 기대가 있을 수 있지만, 계약을 망설이게 만드는 여러 요인들이 작용합니다.1. 가격의 불확실성인플레이션이 발생하면 물가가 급격히 상승할 수 있는데, 이로 인해 가격 변동성이 커집니다. 이로 인해 구매자와 판매자 모두 가격에 대한 예측이 어려워지기 때문에 장기 계약을 맺는 것을 주저하게 됩니다.예를 들어, 구매자는 물건이나 자산이 더 비싸질 것을 두려워 계약을 미루거나 포기할 수 있으며, 판매자는 인플레이션에 따라 더 높은 가격을 받을 수 있을지 모르므로 현재의 가격에 만족하지 않을 수 있습니다.2. 금리 상승인플레이션이 발생하면 중앙은행이 금리를 인상하여 이를 억제하려고 합니다. 금리 인상이 발생하면 대출 이자가 높아지며, 자금 조달 비용이 증가하여 계약이나 투자에 필요한 자금을 마련하기가 어려워집니다. 이는 특히 부동산 시장에서 중요한데, 많은 사람들이 집을 구매하기 위해 대출을 이용하기 때문에 금리가 높아지면 구매 수요가 줄어들게 됩니다.기업이나 개인이 대출을 받아 사업을 확장하거나 부동산을 매입하는 것에도 금리 상승이 부담으로 작용합니다.3. 실질 소득 감소인플레이션이 발생하면 소득의 실질 가치가 하락하게 됩니다. 물가가 상승하더라도 월급이나 소득이 같은 비율로 오르지 않기 때문에, 구매력이 떨어지게 됩니다. 그 결과, 소비자나 투자자들은 더 큰 지출을 꺼리고, 이는 결국 계약을 망설이게 되는 요인으로 작용합니다.4. 투자 환경의 불확실성인플레이션 상황에서는 미래에 대한 불확실성이 커지기 때문에, 사람들은 장기 계약을 피하고, 대신 단기적인 대응을 하려는 경향이 있습니다. 인플레이션이 얼마나 지속될지, 금리가 얼마나 오를지, 경제가 어떻게 변할지 알 수 없기 때문에, 리스크 회피를 위해 대규모 계약을 꺼릴 수 있습니다.5. 대체 자산으로의 이동인플레이션이 발생하면 많은 투자자들이 부동산이나 주식보다는 금이나 달러화 같은 안전자산으로 자금을 옮기려는 경향이 있습니다. 이는 투자 부동산이나 장기 계약 시장에서 거래가 줄어드는 이유가 됩니다.이처럼 인플레이션이 발생하면 가격 변동성과 금리 상승, 실질 소득 감소 등으로 인해 계약이 잘 이루어지지 않게 됩니다

부동산2024년 9월 5일 작성 됨

Q. 보증금 2000에서 500으로 줄일시 월세

안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.보증금을 2,000만 원에서 500만 원으로 줄일 경우, 보증금 감소분에 따라 월세가 상승하게 됩니다. 이를 계산하는 데는 보통 보증금 1,000만 원당 월세 약 1%~1.5% 상승이라는 경험적인 기준을 많이 사용합니다. 이 기준에 따르면, 보증금 1,500만 원을 월세로 전환하는 금액을 계산할 수 있습니다.계산 방법:보증금 감소액: 2,000만 원 - 500만 원 = 1,500만 원월세로 전환: 보통 1,500만 원에 대해 1%~1.5% 정도를 월세로 전환합니다.1,500만 원 × 1% = 15,000원 (보수적인 추정)1,500만 원 × 1.5% = 22,500원 (높은 추정)최종 월세:기존 월세 65만 원에 15,000원~22,500원의 월세를 더하면,약 66.5만 원~67.25만 원 정도가 새로운 월세가 될 수 있습니다.다만, 정확한 금액은 임대인과 협의에 따라 다를 수 있습니다

부동산2024년 9월 5일 작성 됨

Q. 지방에 아파트로 투자하는건 어떤 가요?

안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지방 아파트에 투자하여 월세 수익을 창출하는 것은 일부 투자자에게 매력적인 선택이 될 수 있지만, 몇 가지 위험 요소를 고려해야 합니다. 수도권에 거주하면서 지방에 여러 아파트를 매입해 월세로 돌리는 방식은 적은 초기 자본으로 시작할 수 있지만, 수익성과 리스크를 균형 있게 판단해야 합니다.1. 장점저렴한 매입가: 수도권에 비해 지방 아파트는 매입 가격이 낮기 때문에 상대적으로 적은 자본으로 다주택 투자가 가능합니다.월세 수익: 일부 지방 도시나 대학가, 산업단지 인근은 월세 수요가 꾸준히 유지되는 곳이 있어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.분산 투자: 여러 지역에 걸쳐 분산 투자하면 지역별 경제 상황에 따른 리스크를 줄일 수 있습니다.2. 위험 요소공실률 증가: 지방에서는 인구 감소나 경제 활동 저하로 인해 공실률이 높을 수 있습니다. 특히 지방의 일부 지역은 세입자 수요가 적어 공실 기간이 길어질 가능성이 있습니다.자본 이득 한계: 수도권과 달리 지방 아파트는 가격 상승률이 낮거나 정체될 가능성이 큽니다. 따라서 장기적인 자본 이득보다는 월세 수익에 의존하는 구조가 됩니다.지역 경제 의존성: 지방의 경제는 특정 산업이나 공공 기관에 의존하는 경우가 많아, 경제 상황 변화에 따라 부동산 수요가 급변할 수 있습니다.관리의 어려움: 지방에 여러 아파트를 소유하게 되면, 거리가 멀기 때문에 직접 관리가 어려워질 수 있습니다. 이로 인해 유지보수나 문제가 발생했을 때 관리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.세금 및 규제: 다주택자가 되면 종합부동산세와 양도소득세 등 세금 부담이 커질 수 있습니다. 특히, 최근 정부의 다주택자에 대한 세금 규제가 강화된 점을 고려해야 합니다.3. 성공을 위한 전략지역 선정: 지방에서도 인구가 증가하거나 산업 발전 가능성이 높은 지역, 예를 들어 공공기관 이전지, 개발 호재 지역 등을 선택하는 것이 중요합니다.공실 위험 대비: 공실 위험에 대비해 임대 수요가 꾸준한 지역을 찾고, 공실 발생 시 대비책을 마련해야 합니다.임대 관리 서비스: 직접 관리가 어려울 경우, 임대 관리 대행 서비스를 활용하여 유지보수 및 세입자 관리를 맡기는 방법을 고려할 수 있습니다.결론지방 아파트 투자로 월세 수익을 내는 것은 비교적 저렴한 투자비용으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 전략입니다. 그러나 공실 위험, 지역 경제의 불확실성, 관리의 어려움 등을 신중히 고려해야 합니다. 투자 전에 철저한 시장 조사를 하고, 수익과 리스크를 균형 있게 평가하는 것이 중요합니다.