안녕하세요. 김정걸 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔과 도시형 생활주택의 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 김 정 걸 공인중개사 입니다.오피스텔과 도시형생활주택의 차이점에 대해 답변 드리겠습니다.먼저 오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 "건축법"의 적용을 받는 업무 시설을 말합니다.주 용도가 사무용 공간이며, 주거용으로도 일부 사용 되고 있습니다. 도시형생활주택은 "주택법"의 적용을 받으며, 서민의 주거 안정을 위한 주택 설치 기준을 완화한 주택 정책으로 도시 지역에서만 건축 할 수 있습니다. 또한 전용률과 주차장 기준에서도 다음과 같은 차이가 있습니다. 오피스텔의 경우 전용률이 50-60%정도인데 비해 도시형생활주택의 전용률은 70~80% 정도로 전용률이 상대적으로 높습니다. 주차 기준은 지역별 조례등에서 약간의 차이는 있으나 오피스텔은 0.5~1대 수준이며, 도시형생활주택은 0.2~0.6대로 오피스텔에 비해서 주차 시설이 상대적으로 낮습니다. 매수시 오피스텔은 상업용으로 보아 4.6%의 취득세를 납부해야 하며, 도시형 생활주택은 주택의 기본 세율인 1.1%를 납부해야 합니다.
부동산
Q. 공인중개사에서 대출 잔액확인서를 받는 이유는 무엇을까요?
안녕하세요. 김정걸 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.집을 매매 계약체결 후 매매대금 잔금 날짜에 제세공과금 등 정산을 하게 됩니다.대출 잔액 확인서는 대체적으로 매매 대금 잔금을 정산을 해야 하기 때문이 아닐까 생각됩니다.
부동산
Q. 부동산 용어 중 제척 지구라는 말은무엇인가요?
안녕하세요. 김정걸 공인중개사입니다질문에답변드리겠습니다.제척 지구란 재정비촉진구역에서 제외하는 것을 의미 합니다. 제척 대상을 제외하고 재정비촉진구역 경계지역를 새로게 만드는 것입니다. 최근 발표 된 곳을 보면 ‘한남지구 재정비촉진계획 변경지침’에서 서울시특별시에서는 “상권이 활성화된 지역인 이태원 관광특구는 특구 지정 목적에 맞는 계획이 수립될 수 있도록 한남 1구역은 구역 전체를 해제하고, 한남 2구역은 구역 일부를 제척 하도록 한다고 발표하였습니다. 따라서 이태원 상권 지역 상당수가 정비구역에서 제외될 방침이어서 2구역의 경계가 달라질 것으로 전망됩니다. 이에 따라 재정비촉진구역에서 제척 되는 지역은 원래의 용도지역으로 다시 환원이 될 것으로 예상됩니다. 답변에 도움이 되었으면 합니다.
부동산
Q. 부동산 매매시에 공인중개사를 꼭 통해야 하나요?
안녕하세요. 김정걸 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.방문하지 않아도됩다. 요즘은 옛날처럼 워킹 손님보다 전화나 문자,카톡등 SNS를 통해 매물을 내놓는 경우가 더 많은 편입니다.
부동산
Q. 건설중인 아파트 조합원 입주권에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김 정 걸 공인중개사입니다.질문에 답변을 드리겠습니다.질문 내용을 종합적으로 판단해 보았을 때 재개발 입주권을 문의하시는 것 같아 재개발 일반적인 절차를 살펴보도록 하겠습니다.1. 기본계획수립 - 정비계획수립 - 정비계획지정 - 조합추진위회 구성 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가. - 이주.철거 착공 - 조합 해산 및 청산. 재개발은 이런 절차로 진행이 됩니다. 이 절차 중 이주와 철거가 끝나고 착공 단계로 공사가 진행 중으로 파악이 됩니다2. 재개발지역 입주권 거래는 권리가(감정평가금액 X 비례율)+프리미엄을 합한 금액이 매매가가 됩니다. 3. 현재 기존 건물은 철거가 된 상태이기 때문에 취득세과세 대상이 아니며, 토지에 대한 취득세율을 적용 하여 안분 계산 취득세를 납부할 것으로 사료 됩니다.4. 입주권과 분양권의 차이는 일반적으로 혼용해서 쓰기도 하나 조합원이 분양 받을 수 있는 자격을 입주권이라 하고 일반인이 분양을 받은 것은 분양권이라 합니다. 답변에 도움이 되었으면 합니다.
부동산
Q. 부동산 중개업자를 끼지 않고 둘이서 계약한 경우에는 효력이 없나요?
안녕하세요. 김 정 걸 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.1. 민법 계약자유의 원칙상 당사자사이에 자유로운 의사표시로 체결된 계약은 당연히 유효한 효력이 있습니다.2. 공인중개사의 중개의뢰에 의한 계약이든 쌍방 당사자 사이에 계약이든 당사자 사이에 계약 해제에 대한 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행(중도금지급등)에 착수 할 때까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 매수인은 계약금을 포기 하고 계약을 해제할 수 있을 것 으로 사료됩니다. 답변에 도움이 되었으면 합니다.
부동산
Q. 전세 계약 후 잔금을 치루는 날 부동산에 가야하나요?
안녕하세요. 김정걸 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.일반적으로 잔금 당일 임대인과 임차인이 부동산에 방문해 잔금을 입급하고 임대인으로부터는 키를 받고 잔금지급 영수증을 수령하는 절차로 처리하고 있습니다.
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Q. 부동산 소유권 이전 등기시 잔금을 치른 날로부터 어디에 몇일이내 해야 하는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김정걸 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.1. 부동산거래신고는 질문자님이 알고 있는 바와 같이 계약체결일로 부터 30일 이내에 신고해야 합니다.2. 부동산 소유권이전등기는 잔금 완불일로부터 60일 이내에 해야 합니다.
부동산
Q. 26억에 나대지를 팔면 복비는 얼마인가요
안녕하세요. 김 정 걸 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다.토지의 경우 법정 중개보수는 0.9% 입니다. 공인중개사법령 시행규칙 20조 4항 2호의 규정에 의하면, 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1처분9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 라고 규정하고 있습니다. 지급한 중개보수는 당연히 양도소득세 신고시 경비 처리 받습니다.
부동산
Q. 집을 매매할 때 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 김정걸 공인중개사입니다.질문에 답변 드리겠습니다. 일반적으로 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우에는 토지 매매계약서와 건물 매매계약서 2건을 작성해야 합니다. 매매 가격은 토지 공시지가와 주택 공시가격을 기준으로 비례해서 적절하게 안분 동시에 계약을 체결하면 될 것 같습니다.