임영일 전문가아하 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산2022년 8월 24일 작성 됨

Q. 임차인입니다. 특약사항이 부동산법보다 우선시될수 있나요?

안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.결론 부터 말씀 드리면 우선 다음집을 알아보시는 것을 추천 드리겠습니다.찾아보신 내용은 맞습니다.2020년 12월 10일 이전 계약한 전세 계약은계약 만료 6개월 ~ 1개월 전 통보2020년 12월 10일 이후 계약한 전세 계약은계약 만료 6개월 ~ 2개월 전 통보위 내용은 "주택임대차보호법" 으로, 민법의 특례를 규정한 특별법 입니다.주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조). 이 때 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효합니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).여기서 중요한 쟁점은 특약사항 중 "3개월 전 통보" 한다는 것이 "임차인에게 불리한 내용인가" 입니다.계약기간이 더 많이 남아 있는 시점에서 임대인이 임차인에게 계약 종료의 의사를 통보하기로 특약을 맺는 행위는 임차인에게 통상 "유리하다" 라고 판단 됩니다.제가 계약서를 보지 못해 판단 하기는 어렵지만 계약 만료 3개월 이전 까지 계약 만료 의사를 통지하는 것에 대한 주체가 임대인과 임차인 모두로 명시 되어 있다면 이를 임차인에게 불리한 특약으로 보기는 어려울 것 같습니다.감사합니다

부동산2022년 8월 24일 작성 됨

Q. 전세 세입자인데 하자 관련 문의

안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.임차인의 하자 관련 분쟁이 최근 매우 많아서 임대차계약서상 특약에(계약서 보시면 중하단부 네모 박스 부분)임차인이 직접 수리해야 하는 범위를 직접 명시하기도 합니다.보통 "수도꼭지, 문고리, 콘센트, 전등 스위치 등 경미한 하자 및 임차인의 과실에 의한 경우 임차인이 직접 수리하기로 하며 그 이외의 것은 임대인이 수리해주기로 한다" 로 작성 합니다.해당 양식은 크게 다르지 않지만 범위를 어떻게 할 것인지는 임대인과 임차인이 협의하여 중개사가 작성하기 나름입니다.(정답이 없음)하지만 위와 같은 목적물의 하자에 대한 책임 소지를 명시하지 않은 경우에는 작은 분쟁이 생기기도 합니다.우선 통상적인 기준에 대해 말씀 드리면, "탈부착이 가능하여 소모품을 교체하기 용이한 것의 경우는 임차인이 수리" 를 하고,"탈부착이 어렵고 목적물에 종속된 부착물의 경우에는 임대인이 수리" 를 합니다. 질문자님의 경우 전등과 화장실 변기 인데, 전등의 경우 위와 같은 기준으로 이야기 하면 임차인이 수리를 하며 변기는 임대인이 수리를 합니다.제 경험적인 통계로는, 전등은 10번중에 7번을 임대인이 부담 했었고 변기는 임대인이 대부분 부담했었습니다.감사합니다.

부동산2022년 8월 24일 작성 됨

Q. 전세자금대출을 하고 타지역에서 월세계약을 또 할 수 있나요?

안녕하세요. 임영일 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리면 "하면 안된다" 입니다.질문자님의 이름으로 지방에 전세 대출 실행한 주택에 전입신고를 해 놓은상태에서 형이 거주를 하고,질문자님은 형의 이름으로 서울에 월세계약을 맺고 거주를 하시게 된다면, 2가지 문제가 생깁니다.1. 지방에 전세대출을 한 주택에는 "위장전입"을 한 셈입니다. - 안 걸리면 되지 않느냐 라고 하면 할말 없습니다.2. 만약 서울 집에 전입신고를 하지 않는다(물론 형의 이름으로 겠지요)고 하더라도 주택임대차보호법상 "대항력"을 갖추지 못한 것으로 월세 보증금을 안전하게 지킬 수 없습니다.직장때문에 이사를 하시는 것이므로, 번거롭더라도 각각 당사자에 맞게 임대차 계약을 체결하시길 추천 드립니다.시간이 지나다 보면 결국에는 이렇게 해야 하므로 오히려 지금 하는 것이 미래의 불편을 해결 할 수 있을 것으로 보입니다.감사합니다