경력11년, 변호사협회등록 부동산/민사법 전문변호사입니다.
부동산·임대차
Q. 전세가 연장되었는데 나가야될 사정이 생겼을때
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.연장의 방식이 무엇인지가 중요합니다.묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신인 경우라면, 임차인이 이사 통보를 하고 3개월 뒤에 계약이 종료됩니다. 이 경우라면 새로운 세입자에 대한 복비를 부담할 필요가 없습니다.그렇지 않은 경우라면, 임대인의 요구대로 복비를 받아들이지 않는 한 계약을 해지하는 것 자체가 불가능합니다.
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Q. 묵시적 갱신과 임대사업자 신고를 위한 계약서 작성
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.이미 묵시적으로 갱신된 상태이므로, 임차인은 계약서를 작성해주지 않아도 됩니다.임대인이 끝까지 계약서 작성을 요구할 경우, "임차인이 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 해지통지가 도달하고 3개월 뒤에 계약이 종료되며(이 경우, 중개수수료는 임대인이 부담함), 이 경우 중개수수료를 부담하지 않아도 된다"라는 내용을 명시해주는 조건으로만 계약서를 쓰겠다고 하시면 됩니다.
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Q. 전세계약중 이사시 임차권등기명령 가능여부
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.계약이 종료되기 전에는 임차권등기명령 신청이 불가능합니다.이 상황에서 임차권등기를 하는 방법은 임대인과 계약 종료에 대한 합의서를 작성하는 방법이 유일한데, 임대인이 응하지 않을 가능성이 높습니다.임차권등기가 불가한 상황이므로 만기시까지는 짐을 일부 남겨두시고, 비밀번호를 집주인에게 알리지 않는 등 점유를 이전하시면 안됩니다. 아울러 전입신고도 그대로 유지하시는 방법으로 대항력을 유지하시기 바랍니다.
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Q. 전세를 살고 있는데 집주인이 매매를 한다고 합니다
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.새로운 집주인은 종전 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계합니다.따라서 새로운 집주인과 다시 계약을 하지 않으셔도 임대차계약은 유효합니다. 무리하게 새로 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다.만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 새로운 집주인이 소유권이전등기를 마친 다음, 자신의 실거주를 이유로 들어 갱신거절을 하는 경우에는 이사를 나오셔야 합니다.그렇지 않은 경우, 질문자님께서 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 그 당시의 집주인(등기상 소유자)에게 '계약갱신청구권을 사용하겠다'라는 의사를 명확하게 통지하시면 계약은 갱신됩니다.참고로 계약갱신청구권을 행사한 경우, 임대인의 의사와 무관하게 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 해지통지가 임대인에게 도달한 때로부터 3개월 뒤면 계약을 종료시킬 수 있습니다.
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Q. 10녀전 못받은 보증금 어찌하나요?
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.소송을 제기한 시점이 아니라, 판결이 확정된 날짜가 정확히 언제인지가 중요합니다.10년이 지났다면, 소멸시효가 완성되었을 가능성이 높습니다만 소멸시효 중단 사유가 있는지 법률검토를 받으셔야 합니다.10년이 지나지 않았다면, 지금 신속하게 소멸시효 연장을 위한 소송을 다시 제기하시고, 채권추심 절차를 진행하시면 됩니다.날짜가 대단히 중요한 사건이므로, 관련 자료를 지참하셔서 정식으로 상담을 받으시기 바랍니다.
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Q. 전세보증금 미반환 후순위일때 방법 알려주세요.
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.거주 중인 집을 경매로 넘겨도 전세보증금을 반환받기 어려우므로, 임대인의 다른 재산에서 돈을 받아내야 합니다.소송을 제기하기에 앞서 전세보증금을 지급한 임대인의 계좌로 가압류를 해보시기 바랍니다.이후 소송을 제기하여 승소한 다음 임대인의 재산을 조회하여 강제집행을 진행하시기 바랍니다.
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Q. 전세보증금 반환 확약서 문의드립니다
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.확약서의 내용을 잘 기재하실 수 있다면, 꼭 변호사나 법무사를 끼고 계약을 해야 하는 것은 아닙니다.임대인으로부터 보증금의 일부만 먼저 지급받고 이사를 하시려는 것으로 보입니다. 이 경우, 임차인은 이사를 하는 순간 대항력을 잃게 됩니다. 이러한 상태에서 임대인이 11월에 반환하겠다는 약속을 지키지 않을 경우, 임차인은 보증금도 다 받지 못하게 되고, 대항력을 잃어 강제적으로 보증금을 회수하는 것조차 어려워지는 경우가 많습니다. 대항력을 포기하는 조건으로 확약서를 작성하시려는 것이라면 리스크가 크므로 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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Q. 상가 권리금 분쟁 해결방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.만기 6개월 전부터 만기일 사이에 임대인에게 신규 임차인을 알선할 것임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거부할 것위 두 가지 조건이 충족되면 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
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Q. 전세계약 하려고 하는데 소유권이 누구한테 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.과거에 신탁회사가 소유권보존등기를 하였다가, 이후 현재의 소유자에게 소유권을 이전한 것으로 확인됩니다.한 마디로 갑구 2번에 기재되어 있는 사람이 현재의 소유자이고, 신탁 상태가 아닙니다.따라서 신탁부동산에 대해서는 우려하지 않으셔도 됩니다.
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Q. 이사 후 임차권등기 신청 가능한가요?
안녕하세요. 최아란 변호사입니다.만기 2개월 내지 6개월 전 사이(2025. 3. 15. ~ 2025. 7. 15.)에 임대인에게 갱신계약을 하지 않겠다고 말한 증거가 있으신 경우, 임차권등기가 가능합니다.전입신고를 뺐는지 여부는 중요하지 않습니다.