안녕하세요 현여은 전문가입니다.
Q. 부동산 복비에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.국토교통부에서 관련법 시행령으로 부동산 중개수수료의 상한선을 정해뒀지만, 지역마다 다르기 때문에 지자체 조례를 확인해야 합니다.또한, 주택인지 전용면적 85㎡이하 주거용 오피스텔인지 그외 부동산 인지에 따라서도 수수료가 다릅니다.서울지역 주택 월세 임대차의 경우[ 보증금 + (월세 x 100) ] x 요율 로 계산하시면 됩니다. 단, 산출금액이 5천만원 미만인 경우 [ 보증금 + (월세 x 70) ] x 요율 입니다.중개보수는 거래금액 x 상한요율 이내에서 의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다. (한도액 초과 불과)중개보수의 부가가치세는 별도입니다.예를들어 300/30 일 경우 [ 300만원 + (30만원 x 70) ] x 0.005 = 12만원(부가세별도) 입니다.
Q. 전세 연장 계약서 관련 질문드려요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.전세계약연장 계약서를 쓰면 좋지만, 계약서를 새로 쓴다는 것은 부동산 중개수수료의 발생 등 지출을 동반하기 때문에 세입자와 임대인 입장에서는 그리 좋은 것만은 아닙니다.전세계약연장 계약서를 쓰지 않아도 계약을 연장하는 방법이 있는데요. 바로 전세계약을 묵시적연장 하는 것입니다. 이는 계약 만료에도 불구하고 임대인이나 임차인이 전세계약연장에 관하여 새로 계약하지 않고 서로 그냥 계약은 연장한다고 묵시적으로 하는것입니다. 계약서는 쓰지 않아도 됩니다. 단, 전세계약연장 계약서를 쓰지 않는 대신에 계약의 조건은 기존의 조건과 동일하게 연장이 된다는 것을 알아두셔야 하는데요. 그렇기 때문에 임대인 입장에서는 보증금을 올리는 것과 중개수수료 지출, 새 새입자를 구해야 하는 부담감 등을 종합적으로 고려해서 전세계약연장 계약서를 쓰지 않고 묵시적 연장을 하는 경우가 있습니다.셀프 전세계약연장 계약서를 작성하셔도 상관없습니다. 계약서를 작성할 때는 중요한 몇가지 포인트가 있는데요.첫번째, 모든 진행상황은 문자로 증거를 남두셔야 합니다. 아무래도, 구두로 하는 것 보다는 문자로 내용을 남겨놔야 혹시 나중에 세입자가 말을 바꿀 경우 중요한 증거가 될 수 있습니다.두번째, 반드시 계약서 상에 `임차인의 계약갱신 요구권 행사에 따른 임대차 연장 계약을 체결한다`는 내용을 명시할것 입니다. 세입자가 2년후 계약갱신 요구권을 사용하지 않았다고 말을 바꿀 때를 대비해서 계약서상에 꼭 명시해 두면 좋습니다.세번째, 반드시 서명 날인 해야 합니다. 보통 계약서를 작성할 때 날인만 하시는데 꼭 서명까지 하셔야지 나중에 전월세 신고를 할 때 빠꾸를 안당합니다.마지막으로 계약 후 30일 이내 전월세 신고를 할 것 입니다. 계약연장을 할 때, 금액변동이 있다면 꼭 계약서 작성 30일 이내에 전월세 신고를 하셔야 합니다.세입자분과 웃으면서 마무리 잘 하시길 바랍니다.
Q. 전세 2년계약 중도 이사가려는데..
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.증액된 보증금에 대한 중개수수료는 제대로 규정된 것이 없어서 왈가왈부 말이 많은 상황입니다.계약서를 확인해 보신 후 부동산이나 임대인분과 잘 이야기 해보셔야 합니다.보통 증액한 부분에 대해서는 집주인이 부담하는게 관례입니다.
Q. 전세계약을 1년 단위로도 가능할까요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 계약 자체는 가능합니다. 주택임대차보호법에 저촉되는 부분도 없습니다. 임대인과 임차인이 서로 합의하에 일년동안 사는 걸로 계약을 하면 됩니다.임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있습니다. 다만, 반드시 2년으로 임대차 계약을 체결할 필요는 없습니다.임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다..
Q. 마이너스 피 거래시 취득세도 절감이 되나요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.분양권 취득세 과세표준원분양자 : 분양가전매자 : 분양가 + 프리미엄(마피포함)매매계약서에 적혀있는 금액이 기준입니다. 취득세 신고시 계약서상의 금액이 취득가액이란 증빙이 됩니다.