안녕하세요 현여은 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 복비에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.국토교통부에서 관련법 시행령으로 부동산 중개수수료의 상한선을 정해뒀지만, 지역마다 다르기 때문에 지자체 조례를 확인해야 합니다.또한, 주택인지 전용면적 85㎡이하 주거용 오피스텔인지 그외 부동산 인지에 따라서도 수수료가 다릅니다.서울지역 주택 월세 임대차의 경우[ 보증금 + (월세 x 100) ] x 요율 로 계산하시면 됩니다. 단, 산출금액이 5천만원 미만인 경우 [ 보증금 + (월세 x 70) ] x 요율 입니다.중개보수는 거래금액 x 상한요율 이내에서 의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다. (한도액 초과 불과)중개보수의 부가가치세는 별도입니다.예를들어 300/30 일 경우 [ 300만원 + (30만원 x 70) ] x 0.005 = 12만원(부가세별도) 입니다.
부동산
Q. 전세 연장 계약서 관련 질문드려요
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.전세계약연장 계약서를 쓰면 좋지만, 계약서를 새로 쓴다는 것은 부동산 중개수수료의 발생 등 지출을 동반하기 때문에 세입자와 임대인 입장에서는 그리 좋은 것만은 아닙니다.전세계약연장 계약서를 쓰지 않아도 계약을 연장하는 방법이 있는데요. 바로 전세계약을 묵시적연장 하는 것입니다. 이는 계약 만료에도 불구하고 임대인이나 임차인이 전세계약연장에 관하여 새로 계약하지 않고 서로 그냥 계약은 연장한다고 묵시적으로 하는것입니다. 계약서는 쓰지 않아도 됩니다. 단, 전세계약연장 계약서를 쓰지 않는 대신에 계약의 조건은 기존의 조건과 동일하게 연장이 된다는 것을 알아두셔야 하는데요. 그렇기 때문에 임대인 입장에서는 보증금을 올리는 것과 중개수수료 지출, 새 새입자를 구해야 하는 부담감 등을 종합적으로 고려해서 전세계약연장 계약서를 쓰지 않고 묵시적 연장을 하는 경우가 있습니다.셀프 전세계약연장 계약서를 작성하셔도 상관없습니다. 계약서를 작성할 때는 중요한 몇가지 포인트가 있는데요.첫번째, 모든 진행상황은 문자로 증거를 남두셔야 합니다. 아무래도, 구두로 하는 것 보다는 문자로 내용을 남겨놔야 혹시 나중에 세입자가 말을 바꿀 경우 중요한 증거가 될 수 있습니다.두번째, 반드시 계약서 상에 `임차인의 계약갱신 요구권 행사에 따른 임대차 연장 계약을 체결한다`는 내용을 명시할것 입니다. 세입자가 2년후 계약갱신 요구권을 사용하지 않았다고 말을 바꿀 때를 대비해서 계약서상에 꼭 명시해 두면 좋습니다.세번째, 반드시 서명 날인 해야 합니다. 보통 계약서를 작성할 때 날인만 하시는데 꼭 서명까지 하셔야지 나중에 전월세 신고를 할 때 빠꾸를 안당합니다.마지막으로 계약 후 30일 이내 전월세 신고를 할 것 입니다. 계약연장을 할 때, 금액변동이 있다면 꼭 계약서 작성 30일 이내에 전월세 신고를 하셔야 합니다.세입자분과 웃으면서 마무리 잘 하시길 바랍니다.
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Q. 전세 2년계약 중도 이사가려는데..
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.증액된 보증금에 대한 중개수수료는 제대로 규정된 것이 없어서 왈가왈부 말이 많은 상황입니다.계약서를 확인해 보신 후 부동산이나 임대인분과 잘 이야기 해보셔야 합니다.보통 증액한 부분에 대해서는 집주인이 부담하는게 관례입니다.
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Q. 전세계약을 1년 단위로도 가능할까요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 계약 자체는 가능합니다. 주택임대차보호법에 저촉되는 부분도 없습니다. 임대인과 임차인이 서로 합의하에 일년동안 사는 걸로 계약을 하면 됩니다.임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있습니다. 다만, 반드시 2년으로 임대차 계약을 체결할 필요는 없습니다.임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다..
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Q. 마이너스 피 거래시 취득세도 절감이 되나요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.분양권 취득세 과세표준원분양자 : 분양가전매자 : 분양가 + 프리미엄(마피포함)매매계약서에 적혀있는 금액이 기준입니다. 취득세 신고시 계약서상의 금액이 취득가액이란 증빙이 됩니다.
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Q. 도시형생활주택에 대해서 다시 질문드립니다
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.둘중 하나만 충족되면 됩니다. 도시형생활주택 주택수 포함여부를 확인하기 위해서는 전용면적이 중요합니다. 20제곱미터를 넘기 않거나 공시지가 금액이 1억원 이하라면 해당하지 않습니다. 여기서 공시지가라는 것은 건물이 지어진 땅의 공식적인 가격인데요. 여기서 건물은 포함되지 않고 순수한 토지의 값만 매기는 방법입니다.그렇지만 위에 같은 내용이 포함되어도 집을 두채 이상을 보유하고 있다면 실제 거주목적이 아닌 투기로 보여서 주택수 산정할 때에 유의하시는 것이 좋으며, 만약 지금은 본인 명의의 집이 없다면 주택수의 포함 여부를 따지게 되었을 때에 주택수에 포함되지 않아 무주택자로 간주하게 됩니다.
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Q. 전세계약중입니다. 재계약시 부동산을 통해 재계약을
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.전세금의 변동은 없지만 계약서를 다시 작성 할때 기존계약내용 중 특약에 연장계약하기로 한 날짜와 내용에 대해서 기재하고 당사자의 성함과 사인 또는 도장을 날인하면 기간이 인정되므로 복비가 발생하지 않습니다. 동일한 금액으로 변동이 없어 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 만약 추가된 기간에 대한 특정을 하지 않는다면 묵시적갱신으로 인정됩니다.전세금을 증액할 때에는 당연히 전세계약연장 계약서를 작성해야 합니다. 우선 계약서 작성에 앞서 부동산등기부등본을 열람하여 변경된 것은 없는지 추가 대출이 있는지 등 권리관계에 대한 내용을 체크해보는 것이 먼저입니다. 재계약서를 작성할 때에는 특약사항에 증액되는 부분만 작성해도 되며 단, 정확한 일자, 금액, 기간, 당사자 성명과 사인 등을 기입해야 합니다. 이후 확정일자를 받아야 하며 동사무소에서 받으실 때에는 증액부분에 대해서 받는 거라고 이야기 하면 됩니다. 즉, 증액될 때에는 전세 재계약 확정일자를 받아야 우선변제가 가능하다는 점 꼭꼭 기억하시길 바랍니다.추가 전세자금 대출을 받아야 하는 경우라면 부동산 중개사무소에 의뢰하여야 합니다. 개인간의 거래는 은행에서 대출이 나오지 않기 때문이며 중개보수가 발생될수 있으며 각각 부동산마다 다를수 있으므로 미리 전화로 확인하시면 됩니다.
부동산
Q. 비규제지역 1주택처분 가점제적용되나요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.청약시 추첨제란 무작위로 당첨자를 선별하는 방식입니다. 그렇기 때문에 무주택 유주택 여부는 추첨제와 관련이 없음을 알려드립니다.지역별로 당첨자 비율 차이가 있지만 비규제지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 가점제40%, 추첨제60%로 추첨제 비율이 더 높습니다.전용면적 85㎡초과는 추첨제 100%로 전부 다 추첨제로 진행합니다.
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Q. 전세 사는 건물 집주인 변경 시 계약서 다시 작성해야 하나요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.전세 집주인이 바뀌어도 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 집주인과 체결한 전세계약은 주택임대차보호법에 따라 계약기간동안 보호되기 때문입니다. 따라서 집주인이 바뀌더라도 기존 전세계약은 새 집주인에게 그대로 승계 되기 때문입니다.다만 전세입자와 새로운 집주인이 서로 계약을 다시 쓰길 명시적으로 원하는 경우에는 새 집주인과 전세계약서를 다시 쓸 수 있습니다.
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Q. 주택담보대출은 소유집당 가능한건가요?
안녕하세요. 현여은 공인중개사입니다.각각 물건으로 ltv dsr 이내로 들어오면 진행가능합니다. 자세한 상담은 은행을 통해 하셔야 겠지만, 질문자님의 신용도나 조정이냐 비조정이냐에 따라 대출한도는 상이할 것으로 보여집니다.