김찬울 전문가 - 홈런공인중개사사무소 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산7일 전 작성 됨

Q. 50대후반에 주택연금신청시 득과 실을 정확히 알고싶습니다.

안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주택연금은 일정한 연령 이상이 되면 소유한 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금을 지급받는 제도입니다. 대출 상환 부담을 줄이고 안정적인 현금 흐름을 확보하는 장점이 있지만, 제도 특성상 단점도 존재하므로 신중한 판단이 필요합니다.주택연금 신청의 장점대출 상환 부담 해소주택담보대출이 남아 있는 상태에서 주택연금을 신청하면, 기존 대출을 상환하는 용도로 연금 지급액을 사용할 수 있습니다. 이를 통해 매달 원리금을 상환하는 부담에서 벗어날 수 있습니다.평생 안정적인 현금 흐름 확보일정 연령 이후 소득이 줄어드는 상황에서 주택연금은 안정적인 생활비를 제공하는 역할을 합니다. 부부가 모두 연금에 가입할 경우, 한 명이 사망하더라도 배우자가 계속 연금을 받을 수 있습니다.거주권 보장주택연금에 가입하더라도 집에 계속 거주할 수 있으며, 주택 가격이 하락하더라도 이미 지급받은 연금을 반환할 필요가 없습니다.정부 보증으로 안정성 확보한국주택금융공사가 지급을 보증하므로 금융기관의 리스크와 관계없이 안정적인 연금 지급이 가능합니다.주택연금 신청의 단점주택 자산의 유동성 제한주택을 담보로 제공하기 때문에 향후 집을 매각하거나 추가 대출을 받는 것이 어려워질 수 있습니다. 또한, 연금 지급액이 예상보다 적을 경우 경제적 어려움이 발생할 수도 있습니다.연금 지급액의 한계주택연금 지급액은 주택 가격, 연령, 기대수명 등에 따라 결정됩니다. 50대 후반에 가입할 경우 지급 기간이 길어 연금액이 상대적으로 적을 수 있습니다. 예를 들어, 5억 원짜리 주택을 담보로 60세에 가입하면 월 100만 원 안팎의 연금이 나오지만, 50대 후반에는 이보다 적을 가능성이 큽니다.상속 재산 감소주택연금을 이용하면 주택이 사실상 담보 대출 형태로 운영되므로, 사망 후 상속인들이 해당 주택을 처분할 때 금융기관에 상환해야 할 금액이 남아 있을 수 있습니다. 따라서 자녀에게 집을 상속하는 계획이 있다면 신중한 검토가 필요합니다.주택 가격 상승 시 불이익 가능성가입 후 집값이 급등하면, 직접 매도하는 것보다 이득이 줄어들 수 있습니다. 반대로 주택 가격이 하락하면 연금을 받은 만큼 반환하지 않아도 되므로 유리할 수도 있습니다.50대 후반에 주택연금을 신청하면 장점과 단점이 분명합니다. 원리금 상환 부담에서 벗어나고 안정적인 연금을 받을 수 있다는 장점이 있지만, 연금액이 상대적으로 적고 주택의 유동성이 제한될 수 있습니다. 따라서 본인의 경제 상황과 노후 계획을 고려해 신중한 결정을 해야 합니다. 감사합니다.

부동산7일 전 작성 됨

Q. 왜 사거리 모퉁이 건물이 비싼걸까요??

안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.사거리 모퉁이에 위치한 건물은 일반적으로 다른 위치에 있는 건물보다 부동산 가치가 높게 평가됩니다. 이는 가시성, 접근성, 광고 효과, 유동인구 등 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.먼저, 가시성이 뛰어나다는 점이 가장 큰 이유입니다. 사거리는 도로가 교차하는 지점으로, 사방에서 차량과 보행자의 시선이 집중됩니다. 따라서 광고 효과가 극대화되어 상업시설, 프랜차이즈, 금융권 등에서 선호하는 입지가 됩니다.둘째, 접근성과 노출도가 뛰어납니다. 사거리 모퉁이에 위치한 건물은 다양한 방향에서 쉽게 접근할 수 있어 고객 유입이 용이합니다. 특히 차량 이동이 많은 지역에서는 유턴이나 좌회전 등을 통해 자연스럽게 유동인구가 집중될 가능성이 높습니다.셋째, 임대수익성이 우수합니다. 상업용 건물일 경우, 모퉁이 건물은 광고판 설치가 용이하고, 대로변과 접한 면적이 넓어 임대료를 높게 받을 수 있습니다. 대형 브랜드나 은행, 보험사, 패스트푸드점 등도 가시성과 접근성이 좋은 사거리 코너 자리를 선호하여 높은 임대료를 지불하는 경우가 많습니다.마지막으로, 장기적인 가치 상승 가능성이 큽니다. 사거리는 도시 개발 과정에서 중심 상권으로 발전할 가능성이 높고, 교통망이 확충될수록 더 큰 수혜를 받을 수 있습니다. 이러한 이유로 시간이 지날수록 가격이 빠르게 상승하는 경향이 있습니다.이처럼 사거리 모퉁이 건물은 여러 면에서 경쟁력이 높고, 수요가 많기 때문에 다른 지역 대비 부동산 가격 상승률이 월등히 높을 수밖에 없습니다. 감사합니다.

부동산7일 전 작성 됨

Q. 송도의 집값이 하락하는 이유는 뭔가요?

안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.최근 송도의 집값이 크게 하락하는 이유는 공급 과잉, 대출 규제, 금리 인상, 투자 수요 감소 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 송도는 인천에서도 대표적인 신도시로, 국제업무지구와 첨단산업단지를 중심으로 개발된 지역이지만, 최근 부동산 시장 상황이 급변하면서 집값이 크게 조정되고 있습니다.1. 대규모 공급으로 인한 수급 불균형송도는 최근 몇 년간 대규모 아파트 공급이 집중된 지역 중 하나입니다. 8공구, 9공구 등에서 대형 건설사들의 신규 분양이 잇따르면서 입주 물량이 급증했고, 이에 따라 매물이 증가하면서 집값이 하락하는 결과를 초래했습니다. 신축 아파트 공급이 많아질수록 기존 주택의 경쟁력이 상대적으로 낮아지며, 특히 전세가격이 하락하면 갭투자자들이 손실을 감수하고 급매로 매물을 내놓는 사례가 많아지게 됩니다.2. 금리 인상과 대출 규제 영향지난 몇 년간 저금리 기조에서 대출을 활용한 투자 수요가 많았지만, 2022년 이후 급격한 금리 인상으로 인해 주택담보대출 부담이 커졌습니다. 이에 따라 투자자들이 기존에 보유한 주택을 매도하면서 가격 하락을 유발했습니다. 특히 송도는 투자 비중이 높은 지역이었기 때문에 금리 상승으로 인한 투자 수요 감소의 영향을 강하게 받은 지역 중 하나입니다.3. 전세가 하락과 마이너스 프리미엄(마피) 증가송도 내 신규 아파트 입주가 증가하면서 전세 물량도 많아졌고, 이로 인해 전세가 하락이 심화되었습니다. 전세가가 하락하면 기존 갭투자자들이 예상보다 많은 자금을 추가로 마련해야 하기 때문에, 매도를 통해 손실을 줄이려는 움직임이 많아집니다. 이 과정에서 분양권 매매 가격이 급락하면서 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 대거 등장하게 되었습니다. 일부 단지에서는 마피 1억 원까지 나온 사례도 있는데, 이는 입주를 앞둔 세대들이 분양가보다 낮은 가격에 급매로 처분하고 있기 때문입니다.4. 국제업무지구 개발 지연 및 기업 유치 문제송도는 국제업무지구 및 바이오 산업 중심지로 개발될 계획이었으나, 주요 기업들의 입주가 예상보다 더디고, 일부 사업들이 지연되면서 기대했던 경제 활성화 효과가 늦어지고 있습니다. 부동산 시장은 개발 기대감이 클수록 가격이 상승하는 경향이 있는데, 송도의 경우 기업 유치 속도가 느려지면서 기대심리가 약화되었습니다.5. 수도권 내 경쟁 지역 증가서울 및 경기 일부 지역에서 주택 공급이 증가하고, GTX 등 광역 교통망이 확충되면서 송도의 입지가 상대적으로 불리해진 측면도 있습니다. 송도는 인천 내에서도 입지가 좋은 편이지만, 경기 남부(판교, 광교 등)나 서울 동남권과 비교했을 때 투자 매력이 상대적으로 감소하면서 투자자들의 관심이 줄어든 점도 가격 하락의 원인 중 하나입니다.송도의 집값 하락은 단기적으로 공급 과잉과 전세가 하락, 금리 인상 등의 영향을 강하게 받고 있습니다. 하지만 장기적으로 보면 GTX-B 노선 개통, 기업 유치 활성화, 자족도시로서의 성장 가능성이 있기 때문에, 조정기를 거친 후 다시 안정될 가능성이 있습니다. 다만, 단기적으로는 추가적인 조정이 이어질 수 있으며, 매수를 고려하는 경우 입주 물량과 시장 흐름을 신중히 분석하는 것이 중요합니다. 감사합니다.