멋진불곰243
- 부동산경제Q. 전세를 들어가려는데 전세계약과 매매계약이 동시에 이뤄지는데 문제없을까요?신축빌라 매물이고, 현재는 법인 소유입니다.전세계약을 하려고 하니, 미리 전세로 살고 있는 세입자가 제 전세금을 활용하여 빌라를 매매하려 한다고 합니다. 잔금일날 제 보증금으로 매매금을 치르러고 하는데요. 공인중개사님은 아래 절차로 진행한다고 합니다.1. 임대차계약은 현재 소유권자가 아닌 매수인과 치결할 예정이다. 따라서 계약금과 잔금 모두 매수인에게 넣는다. (개인 매물이 대출이 유리해서 그런듯함)2. 전세 잔금 치르는 날, 매수인도 같이 자리하여 그 자리에서 매매대금을 치르게 할 예정이라고 합니다.3. 공인중개사 측에게 소유권자가 아닌 매수인과 계약을 하는게 맞느냐, 전세 자금을 매수인에게 송금했는데 매매자금을 마련하지 못하거나 돈을 받고 잠적하면 어떡하냐라고 물어보았으나, 누구한테 돈을 넣든 전세 사는데에는 문제가 전혀 없다는 답변을 받았습니다.하지만 저는 아래와 같은 의문이 있어 답을 구하고자 합니다.1. 매수인이 법인과 매매계약을 체결한 상태인지 공식적인 문서로 알려주지 않았습니다. 제가 매매계약서를 보고 싶다고 공인중개사 측에 요청할 수 있나요? (전세 계약 권한이 주어졌나 확인)2. 위처럼 계약할 경우 매수인이 매매계약을 체결하지 못하게 되거나 잠적하게 되면 제 전세금은 돌려받을 수 없나요?3. 2번의 문제를 특약으로 작성하여 사전에 미리 방지할 수 있을까요?4. 해당 빌라의 전세가율을 확인하고 싶은데 어디에서 매매시세를 확인할 수 있을까요?5. 위 절차로 계약을 진행해도 문제가 없을까요?감사합니다.
- 부동산경제Q. 분명 개인매물이라 했는데 왜 등기부등본에 표시되지 않을까요?다세대 빌라 주택 중, 특정 호실에 대해 전세계약을 체결하려고 합니다. 분명 개인매물이라고 안내 받았고 이를 확인하기 위해 등기부등본을 떼어봤는데요.소유권이 법인이었고 을구에 근저당이 100억 가까이 잡혀있네요. 공동 담보 목록으로요. 법인에서 개인으로 소유권 이전되어진 기록이나 말소는 전혀 없는 상황입니다.공인중개사님께 위 상황을 말씀드리니, 1. 전세계약 당일, 매매자 분이 같이 나와서 소유권 이전과 전세계약을 동시에 체결할거다.2. 잔금날에 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하고, 전세보증금을 매매자가 받은 후 매매자가 그 돈으로 매매계약을 하는 형태라고 합니다.- 근저당 100억은 건물 전체에 걸려있는거다. 개별 호수에 대한 근저당을 말소하면 문제 없다.- 모든 대출이 다 나오고 보증보험도 가능하니 문제 없다. 라고 하셨습니다. 그래도 전 불안해서 질문이 있는요.1. 위 계약 형태가 일반적인 경우에 해당하나요?2. 현재 상황에서 계약을 한다면 공인중개사님께 요청해야 할 정보는 무엇이 있을까요..?3.위 계약을 진행할 시 특약이나 계약서 쓸 때 주의할 점이 있을까요??
- 부동산경제Q. 신탁등기 되어있는 신축빌라 전세 진행하려는데 절차에 문제 있는지 확인할 수 있을까요?안녕하세요. 현재 아래 절차로 안내 받고 신축빌라 전세 계약을 진행하기 직전 단계인데요.위험 요소나 제가 확인해보아야 할 내용이 있을까요?-1. 등기부등본 확인해보았을 때, 소유권자는 신탁사입니다.2. 신탁원부 내용 확인해보았을 때, 임대인이 임대차계약을 할 수 있다는 신탁사의 동의가 있습니다.3. 따라서 임대인과 계약을 진행하고, 계약금과 잔금은 모두 신탁사로 넣는다고 합니다. (신탁원부에 신탁서로 넣으라는 조항 있다고 합니다.4. 신탁사로 잔금까지 넣게 되면 제가 계약하려고 하는 호수에 대해서 융자 말소, 공동 담보에서 제외시키는 특약을 작성해준다고 합니다.5. 잔금 치른 날 당일, 융자를 말소했다는 영수증(서류)를 전달해준다고 합니다.6. 신탁 등기자체는 말소할 필요가 없다고 중개사님께서 말씀하셨습니다. 그 이유는 등기부등본 상 신탁사가 소유권자이고 소유권자에게 계약금과 잔금을 넣기 때문에 소유권은 신탁사에 있으므로 신탁 등기를 말소할 이유는 없다고 합니다.-위 절차로 진행하게 될 예정이고 아래는 질문입니다.1. 공인중개사님 말씀 중 잘못되었거나 짚고 넘어갈 부분이 있을까요?2. 위 절차로 계약 시 제가 위험한 상황이나 예상되는 문제가 있을까요?3. 임대인과 계약 전, 신탁사의 동의서를 받을 예정인데 수익권자의 동의서는 받을 필요가 없나요? (공인중개사님은 수익권자 동의서는 필요 없다고 말함)4. 위 절차로 진행할 시, 신탁사 동의서 내용에 "수탁자와 우선수익자에게 보증금 반환 채권 또한 책임져야 한다는 특약"을 넣어야 한다는 말을 들었는데, 넣지 않으면 문제가 될까요?5. 분양이 현금청산 대상이라고 합니다. 문제가 되는 지점이 있을까요?질문이 많지만 답변 남겨주시면 정말 감사드리겠습니다.감사합니다.