아파트 지역 조합에 대한 현명한 대처 방법?
서울 강북쪽에서 조성되고 있는 한지역 조합에 가입을 했는데 설명을 들었을 때 보다 자꾸 지연이 되어서 걱정입니다.
2018년에 4년안에 아파트가 완공이 되어서 입주를 할 수 있다고 했는데 지금까지 철거도 안되고 있는 상황입니다.
발을 빼기도 그렇고 현명하게 대처 할 수 있는 방법에 대해서 궁금합니다.
지역주택조합은 무주택이거나 84m2 이하의 1주택자 들이 모여서 조합을 구성하고 직접 사업자가 되는 제도 입니다.
쉽게 말해 조합원이 시행사(사업자)가 되는 것입니다.
특히 가입자격의 개시일은 설립총회 개최일 이전에 해당 지자체에 2년 이상 거주한 무주택 이거나 국민주택 규모 이하의 1주택자에 해당되며 조합원 모집이 수 년간 지속 되더라도 설립총회 개시일을 기준으로 하며 자격 유지 기간도 사업 종료 시 까지 계속 됩니다.
다만 사업승인이 완료 후 에는 동일한 자격 요건에 해당되는 조합원에게 지위 승계 양도가 가능 합니다.
이 과정에서 조합은 사업부지의 토지를 매입 완료해야 하고 1차 50% 조합원의 결성(분양으로 이해 하는 가입자가 많음)으로 주택조합이 승인되고 다시 80% 이상 조합원을 가입 과정을 거처 사업이 진행 됩니다. 조합원 외 일반 분양도 가능 하지만 일반 분양은 공사 착공이 되고 할 수 있습니다.
조합원 가입이 되었더라도 잠정적으로 추정된 조합원 분담금(분양가로 오해 하시는 가입자가 역시 많음)은 확정된 금액이 아니며 매입과정에서 발생하는 토지비나 공사비 또는 사업 과정에서 발생하는 사업비의 변화에 따라 분담금이 유동적으로 변하게 됨으로 추가 부담금이 발생 할 수 있습니다.
보통 조합은 전문적인 시행 능력이 없으므로 시행 업무를 대행하는 업무 대행사가 일련의 사업 과정을 주도하게 되며 조합 총회나 조합 이사회의 결의 안건 등으로 분류되어 있는 주택조합법의 업무 범위 이내에서 사업을 진행하는 것입니다.
지역주택 조합은 재개발 재건축과 다르게 일반 민간 시행사와 동일한 지위에 있으므로 미 계약 토지에 대한 수용권을 요청 할 수 없으며 전체 사업 면적의 95% 이상의 토지 소유권을 확보 하여야 사업 승인 신청을 할 수 있으며 미 계약 토지에 대해 매도 청구권을 행사 할 수 있지만 매도 청구를 위한 요건 완성을 위해 길게는 1년 이상의 기간이 필요하기도 합니다.
지역주택조합 업무 대행사는 사업 추진 무산시 업무대행비로 납부한 금액을 반환하지 않거나 사업 진행 기간 소요된 사업 비용을 환수 할 수 없을 경우 지역주택조합 조합원이 납부한 금액을 모두 돌려받지 못 할 수도 있으므로 사업 진행에 큰 변수가 없을 지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
가장 중요한 것은 사업 부지의 100% 확보 여부 입니다.
대부분이 이 과정에서 사업이 지연된다고 보셔도 됩니다.
토지 대금을 지불 하기 위해서는 조합원이 부담금을 30% 이상 납부 하여야 하고 여기에 공사 착공전 사업비 PF대출 이전에 토지를 담보로 하는 브릿지론 대출과 조합원 대인 대출을 필요로 하는 현장이 의외로 많습니다.
이런 문제는 개발하기 이전의 낙후된 주거 여건 에서의 토지 감정 가격과 아파트가 시행 사업지가 될 경우의 토지 추정 가격 괴리가 크게 발생 하기 때문에 사업이 착공되고 분양이 완료되기 이전에는 계약 과정에서 시세보다 높게 체결될 수 밖에 없는 높아진 토지가격을 조합원이 어떤 식으로 부담 할 수 밖에 없기 때문에 이 과정에서 오랜 수렵 과정을 그치게 됩니다. 시공사 계약 과정도 이러한 토지 소유권 확보와 조합원의 분담금 수준에 따라 결정 되는 것이므로 다양한 사업 변수가 발생 하게 되는 것입니다.
지역주택 조합이 현재의 시장 여건으로 원만하게 진행되기 위해서는 조합원이 추정 분담금(분양가)의 50%를 자납 해야 원만하게 진행 될 수 있지만 현실적으로 50% 선납하는 방식은 조합원 모집이 어렵기 때문에 우선 조합원 분담을 낮게 해서 조합원을 모집 한다면 조합이 결성되면 조합원 총회를 통해 사업비를 최종 확정 하는 과정을 반복 하며 최종 부담금이 증액되어가는 과정을 그치게 됩니다.
토지가 저렴하게 미리 확보되었거나 토지 확보 후 큰 호재가 발생해 사업지가 기대 이상의 수혜를 누리게 되었을 경우 의외로 빠르게 사업진행이 되고 조합원에게 큰 혜택이 있을 수도 있지만 가능성이 그렇게 높지 않습니다.
가입하신 지역주택조합의 토지 확보 여부와 기간, 토지비의 급등 요인(알박기)이 얼마나 있는지 열람 요청해보시고
현재 가입된 조합원이 공급 예정 세대의 몇%인지 체크해 보시면 지연되는 사유도 알 수 있지 않을까 합니다.
해약 하시더라도 납부하신 금액 중 계약금과 선납 업무대행비는 환불되지 않는다고 합니다.안녕하세요 지역주택조합에 가입하셨으면 사실상 답이 없을수도 있습니다.....
지역주택조합은 너무나도 다방면에서 여전히 문제가 많은 진행방식을 가진 재개발사업이다보니 쉽지가 않습니다.
현명하게 대처 할 수 있는 방법은 솔직히 발을 빼는게 가장 현명한겁니다. 이미 질질끌고 있다면 상황이 좋다고만 볼 수 도 없구요
이미 2년이 넘도록 철거조차 안하고 있는데 무슨 답이 있겠습니까.....아마 추가분담금만 계속 늘어갈겁니다.
솔직히 인생 망했다고 말해도 과언이 아닙니다 지역주택조합은 잘못들어가면.....
