다세대 다가구로 용도변경 직후 양도세문의입니다
지역은 서울이고 2009년 매도인이 직접지은건물로 세대수는 101호 201호 301호 302호 4세대로 구분등기 되어있습니다
명의자는 전부 매도인 명의 었다
2015년 302호를 딸에게 명의를 넘겨주어 101호 201호 301호는 매도인명의 302호는 딸명의로 되어있습니다.
2009년 취득시부터 매도인 201호 거주중 딸 302호 거주중이며 나머진 전세를 놓았습니다
이상태에서 101호를 근생으로 용도변경후 건물전체를 다가구로 용도변경한 직후 매매를 진행하려합니다.
건물취득가액은 5억정도 매매금액은 12억9천 입니다
이때 양도세는 어떻게 부과가 될까요?
장기보유특별공제 적용이 될까요?
다가구로 용도변경시 매도인 한명의 명의로 들어가는게 유리할까요? 아님 딸과 공동명의로 하는게 유리한가요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 해당하는 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 따라서 해당 다가구주택 외의 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 단, 양도가액이 9억을 초과하므로 9억을 초과하는 비율만큼은 양도세가 과세됩니다. 2년이상 거주했을 경우 장기보유특별공제 적용이 가능합니다. 양도소득세에서는 공동명의가 단독명의에 비해 양도세를 절세할 수 있습니다.
다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
명의를 무상으로 변경하는 경우 증여세 과세대상에 해당할 수 있으므로 추가로 유의하시기 바랍니다.
