상속으로 인한 다주택자의 양도세 및 신규주택구입시 취득세관련 문의
안녕하세요.
상속으로 인한 다주택자의 기존 주택 양도세 및 신규 주택구입시 취득세관련 문의드립니다.
현재상황은
1. 저와 와이프 공동소유의 경기 용인시 소재 아파트(비조정지역)를 25년 10월에 매도, 등기이전완료.
→ 양도소득세 산정 필요
2. 저는 사업자등록증을 가지고 2004년 4월에 분양받은 소형오피스텔 1개를 보유, 임대중이었으며
매도을 위해 부동산에 내놓은 상태임 (강남구 소재, 전용면적 26㎡, 재산새부과 건축물)
→ 임차인은 25년 11월에 퇴거완료,
퇴거당시, 주민등록은 미이전상태로 퇴거전 창고처럼 물건을 쌓아두는 곳으로 이용했다는 문자와
미사용으로 인한 고장난 인터폰, 에어컨과 오염된 가스레인지 사진 보유
3. 와이프는 임대사업자등록증을 가지고 23년도 12월에 상속 받은 소형아파트 4개를 보유, 임대중
(전부 강남구 소재, 전용면적 35㎡ 2개, 전용면적 26㎡ 2개, 재산세부과 주택분, 공시지가 1.5억~2억 5천)
4. 서울 조정지역에서 와이프와 공동명의 (50%) 로 실거주용 아파트를 매수, 25년 8월 계약, 12월 잔금 지급 예정
→ 취득세 산정 필요
이런 상황입니다만,
문의사항1>
3번의 상속주택의 경우, 상속시점부터 5년 내에는 주택수에 포함되지 않는다고 들었는데,
4번의 아파트에 대한 취득세의 세율, 중과세가 되는지 문의드립니다.
문의사항2>
제가 보유하고 있던 오피스텔이 거주용으로 사용하지 않았다는 것이 소명이 될지,
와이프의 상속주택은 제외되는 것인지,
1번의 기존 아파트에 대한 양도소득세 산정시, 중과세가 되는지 문의드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김현준 세무사입니다.
문의에 답변드립니다.
문의사항1>
3번의 상속주택의 경우, 상속시점부터 5년 내에는 주택수에 포함되지 않는다고 들었는데,
4번의 아파트에 대한 취득세의 세율, 중과세가 되는지 문의드립니다.
-> 중과세 판단 시 상속주택의 주택 수 합산 여부는 취득세와 양도소득세 서로 차이가 있습니다.
취득세의 경우 모든 상속주택이 5년간 주택 수에 포함되지 않습니다.
오피스텔의 경우 건축물로 재산세가 부과되고 있다면 취득세 주택 수 계산시 포함되지 않습니다.
따라서, 4번의 아파트 취득시 중과세율은 적용되지 않을 것으로 판단됩니다.
문의사항2>
제가 보유하고 있던 오피스텔이 거주용으로 사용하지 않았다는 것이 소명이 될지,
와이프의 상속주택은 제외되는 것인지,
1번의 기존 아파트에 대한 양도소득세 산정시, 중과세가 되는지 문의드립니다.
-> 양도소득세 계산시 오피스텔의 주택 여부는 재산세 부과와 무관하게 실질로 판단하게 됩니다.
양도소득세의 중과세 판단시 상속주택의 주택 수 합산 여부는 선순위 상속주택에 한해서 5년간 주택 수에 포함되지 않습니다.
다주택자 양도세 중과세 적용은 양도하는 주택이 조정대상지역 일 경우 적용되기 때문에
1번의 기존 아파트의 소재지가 비조정대상지역이라면 양도소득세는 중과 되지 않습니다.
사실관계에 따라 달라질 수 있으니,
양도세 신고 전 세무사와 보다 더 정확한 상담을 통해 진행하시는 것을 추천드립니다.
답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 취득세 기준 주택수는 없는 것으로 보여져서 1주택 취득세율이 적용될 것으로 보여집니다.
2. 20.08.11 이전에 취득한 오피스텔은 취득세 주택수에서 제외가 됩니다.
3. 양도세는 본래 중과되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.