개인 임대 사업자와 주택 임대 사업자의 차이는 뭔지요?
오피스텔 분양받아서 부가세에 대한 환급을 받으려면 개인 임대 사업자를 내야한다고해서
사업자를 받았습니다.
입주할때 주택임대 사업자로 변경해야 한다고 하는데 기존 임대 사업자로 하면 왜 안되는건지
주택임대 사업자로 하면 또 다른 혜택이 있는건지 알고 싶습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 Nick 변호사/회계사/세무사입니다.
문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.
기본적으로 현 부가가치세법상으로 업무용 오피스텔로 일반임대사업자(즉 개인임대사업자)를 내면 부가가치세 환급을 받습니다.
즉 부과세환급부분만 본다면 일반임대업자로 등록하는것이 나아 보이기는데, 실제로는 그렇지 않는 경우가 많습니다.
국세청의 유권해석에 따르면 '오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업을 시작하기 전에 일반임대사업자로 등록을 하고 부가가치세를 환급받은 뒤 오피스텔 준공 후 일반임대사업에 사용하지 아니하고 주택임대사업자로 전환하는 경우에는 당초부터 주택임대사업자로 보아 환급받은 부가가치세에 대하여 초과환급가산세 및 환급불성실가산세를 부과한다’라고 합니다(기준-2016-법령해석기본-0264, 2016년 11월11일).
따라서 부과세 환급만을 위해서 일반임대사업자로 등록해서 부가세 환급을 받은 후에 말씀하신데로 주택임대사업자로 전환할경우는 처음부터 주택임대사업자로 보아 환급받은 부가세는 물론 초과환급가산액등 추가로 가산세를 내게되니, 처음부터 일반임대사업자로 등록 할것인지 아니면 주택임대 사업자로 할것인지 신중히 고려하시고 진행하셔야합니다.
주택임대사업자로 등록시 세금관련 특징들은 아래와 같은 것들입니다:
오피스텔 취득시 부가가치세 환급은 (면세사업자로 이기에) 환급받을수 없습니다 (업무용 일반임대사업자 (과세사업자 이기에)는 부가가치세를 환급받지만 대신에 취득세 (보통 4.6%)를 고스란히 내야함).
오피스텔 임대시 부가가치세를 납부에 대해서 해당사항이 없음(업무용 일반임대사업자는 신고 및 납부 해야함)
오피스텔 매도시 국민주택규모 이하는 부가세 면세
재산세 감면 및 임대소득세 감면 혜택이 있음 (감면액은 세부 기준에 따라서 달라짐)
종합부동산세가 과세 대상에서 합산 배제가능함
양도소득세 부분적 감면 혹은 세부조건 만족시 100%감면 가능함
따라서 단순히 부가가치세환급만을 보고 일반임대사업자로 등록하는것 보다, 실제로 질문자님이 원하는 임대용도 및 세금감면 및 면제혜택등도 충분히 고려해서 어느사업자로 등록할것인지를 결정하시는것이 바람직한 선택이라고 생각됩니다.
그럼 도움이 되었으면 합니다.
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