깡통전세시 계약내용 질문 드립니다

Question

4억아파트를 매매 할 계획 입니다.

(현금 8천,생애최초80%)

이렇게 매매 후, 전세를 내주고 (2억)

받은 전세금으로 돈을 굴리려고 합니다.

이럴때 깡통전세여서 문제가 되잖아요,

분명 퇴거시 전세자금을 무조건 드리거나

다시 재전세를 주면 문제가 없을 것 같은데,

무슨 방법이 없을까요?

예를들어 계약내용에 아파트전세금 돌려 줄 때

못 돌려주면 아파트 명의를 넘긴다.

(대출 80%에 대한 것은 저에게 있고요)

대출을 매달 갚아나갈 신용과 능력은 충분 합니다

이런식으로도 전세를 줄 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 내용만 보면, 이러한 질문이 가능할듯 보입니다.

본인이 임차인인데 4억짜리 아파트에 선순위 근저당이 3억2천이있는데 전세금 2억을 주고 계약하시겠어요? 99% 아무도 안들어올것으로 보입니다, 부동산에서도 이러한 매물은 거부하는게 일반적입니다. 그리고 이는 깡통전세가 아닙니다. 깡통전세는 시세가 보증금보다 낮게 떨어지는 경우를 말합니다. 즉 시세가 2억보다 떨어질때 깡통전세가 되는 것으로 위와 같은 계약과는 다른 의미 입니다.

그리고 전세세입자에게 전세금 미반환시 넘긴다는 계약 할수 있습니다. 다만 이렇게 계약해도 채권금액이 2억이기 때문에 거래금액에 따라 다르겠지만, 청산절차를 거쳐야해서 결국 시세에 맞게 구매하는 것이기에 임차인에게 실익이 없습니다. 다만 전세보증금외 어떠한 금액도 받지 않겠다고 거래금액 2억으로 한다면 본인은 1억2천의 근저당을 매매와 동시에 말소해주여야 합니다 결국 1억2천 현금이 또 필요한 상황이 발생됩니다. 만약 거래금액을 3억2천에 근저당 인수로 한다고해도 본인은 2년 길게는 4년만에 8천만원에 손실을 앉게되는것과 같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

대출이 80%가 있는데 누가 전세를 들어가나요?

질문자님은 대출이 80%가 있는집에 전세를 들어가시겠습니까?

사기를 치지 않는 이상 세입자가 안구해질 것입니다.

갭투자는 세입자의 전세금으로 집값을 대체 하는거지 대출과 전세금을 받아서 집값이 100%를 넘겨 버리는건 갭투자가 아닙니다.

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