경제
[내용수정]건축 대체주택 선택 가능 여부 및 이주비 대출 이자 부담 완화 방안 문의
[이주비(사전)수요조사의 내용 일부 발췌]
선순위 대출(기존 대출)이 있는 경우(등기부등본 상 근저당 설정 내역) 선순위 대출 해제 후 이주비대출 실행 가능(HUG 1순위 설정)
법인 및 종교 단체인 경우 이주비 대출 불가
금융기관 대출 결격사유(과다대출자, 신용불량자 등)에 해당하는 조합원은 이주비 대출 불가
■ 이주비 수요조사
이주를 위해 필요한 ‘신청 예정 금액’을 아래에 기입
이주비 금리(미정, 추후 금융기관 협의에 따라 확정 예정)
가. 기본이주비 : CD 또는 COFIX + 5% 범위 내(HUG보증), 종전감정평가 40%한도(최고한도 6억원)
※ COFIX 신규(6개월) + 약 1.1% = 금리 약 3.73%(25/6/16 고시기준 2.63%)
※ 이자비용(조합대납예정) : 대출이자율에 따른 이자+이자후불에 따른 이자
※ 조합이 사업비 PF(HUG 보증)를 통해 대납 후, 신청인은 입주 시 원금 및 이자비용 등 조합에 상환
나. 사업촉진비 : CD 또는 COFIX + 8% 범위 내(시공자 지급보증 등)
※ 변동금리 5.5% ~ 7% 수준, 입찰마감 및 약정체결 시 확정
※ 추가 이주비 금리는 추후 금융기관 선정절차를 거쳐 확정 예정
※ 조합이 PF(시공사 신용공여, 원금+이자)를 통해 신청인에게 대여 후, 신청인은 입주 시 원금 및 이자비용 조합에 상환
※ 근저당설정, 금전소비대차계약서 작성 필요
※ 기준금리 변동에 따라 실제 부담이자는 증감 가능하며, 중도상환 불가
-(기본)이주비 한도는 수요조사 시점기준 1가구 1주택 소유자로서 현재 종전감정가액의 40% 한도이며, 향후 정부정책에 따라 변경될 수 있음
-현재의 정부정책 기준 1+1분양신청자, 다주택자는 대출이 불가함
-(기본)이주비 한도 내 이주 불가시, 00사업단 제시 사업촉진비 활용
-사업의 안정성과 채권 보전을 위해 기본이주비와 추가자금의 총 한도는 조합원 종전자산담보범위내로 한정
-소유주택을 수인이 공유한 경우 이주비 신청은 대표 1인을 지정하여 지정된 1인의 자격기준으로 판단함
-실제 이주비 신청시에는 정부의 정책에 따라 대출금액범위가 변경될 수 있음
[상황설명]
*참고로, 찐 부린이입니다.
*거주지: 서울
*현재 단계: 관리처분계획수립 정기총회를 앞두고 있습니다.
*조합원 현황: 재작년 상속으로 인해 3형제가 공동 지분 형태로 재건축 조합원이 되었습니다.
*상속지분현황: 3(첫째) 4(둘째) 3(셋째)
*상속 이전 주택보유 현황: 첫째 1주택, 둘째 무주택, 셋째 무주택
*대표조합원: 둘째(상속받은 재건축 다가구주택에 현재 거주 중이며, 참고로 형제 모두 둘째를 신뢰 함.)
*둘째의 상황: 미혼이며, 형제들 대신 어머니를 장기간 부양하고 있습니다. 부양 사정으로 프리랜서로 근무 중이어서 연 소득은 약 2,000만 원에서 3,600만 원 수준으로 변동성이 큽니다.이주비대출 이자 부담으로 저와 형제들의 재정적 부담을 최소화하고자, 이를 위해 보증금 500~1,000만 원, 월세 20~35만 원 정도의 지하 주택도 여러 대안 중 하나로 고려하고 있습니다(현재도 집주인이지만 지하에서 거주 중입니다). 그러나 어머니가 장기 요양과 잦은 외래 진료로 자동차가 필수적이어서, 저렴한 주거지 선택에 있어 제약이 많아 고민이 큽니다.
*어머니의 상황: 둘째의 가족 구성원으로서 장애 5등급 판정을 받아 10년 이상 요양병원에 입원 중이며, 소득은 유족연금과 기초연금 월 90만 원 및 상속재산분할협의에 따라 재건축 주택에서 발생하는 월세 117만 원이 전부입니다. 해당 월세는 협의 내용에 따라 어머니 명의 계좌로 입금되고 있습니다.
*재건축 주택 보유 기간: 10년 이상 보유하였으며, 5년 이상 거주 요건도 충족하고 있습니다.
*형제 재정상태: 형제 모두 여유 자금이 부족하고 추가적인 개인 대출이 어려운 상황으로, 재건축 이주 당사자인 둘째는 이주비 대출이 반드시 필요한 상태입니다.
*이주비(사전)수요조사 기준 이주비대출 한도액
감정평가 금액: 약 12억 8천만 원
기본이주비 (종전가 40% 한도): 약 5.1억 원
추가이주비 (기본이주비 포함 종전가 70%): 약 3.9억 원
[내용]
조합의 ‘이주비(사전)수요조사’를 통해 기본이주비 대출이 유이자 성격이며, 입주 시점에 원금과 이자를 함께 상환해야 한다는 점을 인지하게 되면서 원금 및 이자 상환에 대한 부담을 느끼게 되었습니다. 이에 이자 부담을 완화할 수 있는 방안을 모색하던 중, 우연히 ‘대체주택’이라는 제도를 접하게 되었습니다. 제도의 기본 개념은 이해하고 있으나, 실제로는 자금 여력이 부족한 조합원들에게는 실질적인 도움이 되기 어려운 제도라는 인상을 받았습니다. 이에 제 상황에 부합하는 다양한 가능성을 검토하고자 아래와 같이 질문 드리게 되었습니다.
[질문]
1) 어느 신문(25.11월자)에서 ‘상속으로 취득한 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자의 경우, 예외적으로 재건축 단계와 무관하게 조합원 지위를 승계할 수 있으며, 대출을 통해 대체주택을 취득한 이후에도 비과세 적용 가능성이 열려 있다’는 내용의 기사를 접한 바 있습니다. 해당 기사 내용만으로 판단할 때, 개인적으로는 제 상황에서도 부합 할 것 같다는 생각입니다. 다시 한 번, 대체주택 취득 가능 여부를 명확히 확인하고 싶습니다.
2) 혹시 대체주택 취득이 가능하다면, 앞서 설명 드린 제 모든 상황을 전제로 주택 구입 시뮬레이션을 진행했을 때, 한 번 검토해 볼 만한 선택지인지 궁금합니다.아울러 제 목적은 큰 매매 차익을 기대하는 데 있지 않으며, 대출 이자로 인한 손해만 발생하지 않는다면 그 정도로 충분하다고 생각합니다.
3) 만약 대체주택 선택이 저희 재정 상황과 맞지 않는 경우, 기본이주비 대출에 따른 이자 부담을 최대한 줄일 수 있는 다른 방안이 있는지 궁금합니다.예를 들어, 기본이주비 대출 규모를 축소하는 방법이나 보증금 및 월세가 매우 저렴한 주택을 선택하는 방안, 또는 공공에서 시행하는 복지사업과 같은 대안이 있는지 문의 드립니다.그리고 지금까지 질문 드린 내용 외에도 저희 상황을 고려하여 추가로 검토해 볼 수 있는 다른 방법이 있다면 함께 안내해 주시면 감사하겠습니다.
-긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다-
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