정책대출 생애최초 보금자리론+ 차용 or 시중은행 주담대

Question

결혼을 앞두고 신혼집 매수를 계획 중이며, 대출 구조 관련하여 문의드립니다.

현재 상황은 아래와 같습니다.

본인: 연봉 약 4,500만원, 무주택자, 생애최초 주택구입 조건 충족

예비배우자: 연봉 약 7,000만원, 부모님 1주택자 생애최초 미해당, 자본금 1.5억 (소득 기준으로 정책대출 조건 해당안됨 즉, 정책대출 이용 불가) 시중은행 주담대 진행

매수 예정 아파트: 약 5억 2천만원

자금 계획은 아래 두 가지 시나리오를 고민 중입니다.

[시나리오 1]

본인 생애최초 주택담보대출 약 4억 2천만원 실행

부족 자금 1억원은 예비배우자로부터 차용증 작성 후 차입

보금자리론 금리 4프로 중반대, 40년 갚기

월 186만원 상환

정부대출 대출은 LTV, DSR 이 충족하는데

와이프 차용금액도 갚아나가야하니 적정 이자율과 상환방식고려해서 갚아나가는데

보금자리론 상환액 + 차용금액 상환액 이게 혹시 DSR에 영향이 있는지, 대출 먼저 받을거니까 대출당시에만 DSR적용인지 아니면 대출 중간에 차용금액 갚는다고 부채가 올라가니 DSR이 높아져서 보금자리론 대출이 도중에 안되는건지도 궁금합니다.

[시나리오 2]

예비배우자 단독으로 시중은행 주담대 진행

예비 배우자 자본금 1.5억 + 주담대 LTV 70

금리 4.4프로대 주담대 실행예정입니다.

최종적으로는 생애최초 보금자리론 + 차용 vs 시중은행 주담대 + 자본금

둘 중에 총 갚아야 하는 금액이 어느것이 유리한지 여쭤봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

신혼집 매수 시 보금자리론 대출과 예비배우자 차용금, 그리고 시중은행 주담대 두 가지 시나리오를 비교할 때, 첫째, 보금자리론 대출 실행 시 DSR 심사는 기본적으로 대출 신청 시점의 부채와 소득을 기준으로 하며, 이후 이용 중인 차용금 상환이 새로운 부채로 자동 반영되어 DSR이 다시 높아져 보금자리론 대출 상환에 문제를 일으키는 경우는 드뭅니다. 다만 추가 대출이나 별도의 신용대출이 발생한다면 DSR에 영향이 있을 수 있으므로, 대출 중간에 자금 상황이 변할 경우 은행과 사전에 충분히 협의하는 것이 좋습니다. 둘째, 시나리오별 갚아야 할 총 금액과 월 상환 부담은 금리, 대출 기간, 이자 계산 방식, 그리고 차용금 이자율에 따라 차이가 크므로, 보금자리론은 일반적으로 금리가 더 낮고 상환 기간이 길어 월 부담은 상대적으로 적지만, 예비배우자의 시중은행 대출은 금리가 조금 높고 상환 기간이 짧을 수 있습니다. 차용금 이자는 상호 합의한 수준이어야 하며, 높을 경우 부담이 커집니다. 결론적으로, 안정적이고 금리가 낮은 보금자리론 + 낮은 이자율 차용금 상환 구조가 월 상환 부담을 줄이고 재정적 안정성을 높이는 데 유리하며, DSR 관리도 비교적 용이합니다. 하지만 예비배우자가 단독으로 주담대를 받는 경우 단순 대출 구조로서 관리가 쉽고, 소득 대비 상환 능력이 충분하면 이 또한 유리할 수 있으니, 가족 단위의 자금 흐름과 향후 대출 추가 계획까지 종합 고려하여 전문가 상담 받는 것을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

질문해주신 대출에 대한 시나리오에 대한 내용입니다.

일단 시나리오 1에서 이미 대출을 일으키신 이후

차용증을 작성해서 돈을 빌리는 것이라면

먼저 일으킨 대출에 큰 영향을 미치지 않기에

1번의 시나리오 괜찮다고 생각합니다.