묵시적갱신시 특약사항에 꼭 넣어야만 효력이 있나요??
현재 월세 오피스텔에 거주하고 있고 최초 계약후 2년 이 지났습니다 . 11월 30일이 만기일인데 한달전쯤 임대인(오피스텔 관리인이 대리인으로 연락옴)계약연장을 할꺼면 월세를 인상해달라는 요구를 해왔습니다. 그래서 저는 계약서를 쓰기전 묵시적 갱신임을 주장했고 대리인은 묵시적 갱신이 아니라고 우기다가 결국 인정했습니다. 묵시적 갱신이 일어나면 기존계약과 동일하게 2년 연장이라 월세 인상을 못할까봐 그러는것 같았습니다.
1.계약 만료 2개월 전에 미리 통보를 받은게 아니고 저도 2개월전까지 계약연장여부를 통보한게 아니라 쌍방 무통보로 인해 묵시적갱신을 주장했습니다.이 경우 묵시적 갱신이 적용되는게 맞는거죠??
2.위와 같은 상황으로 묵시적 갱신을 주장했고 대리인이 그 사실을 받아들였습니다 통화녹음,문자에 다 기록이 되어있구요. 그럼에도 기존에 말했던 월세 인상을 바라고 있었고 저는 얼굴 붉힐일 만들기도 그렇고 주변시세가 오른것도 가만하여 한발 양보해 협의하에 인상 해주기로 했습니다. 그러나 계약하러 가니 일반 재계약서가 준비가 되어있었고 특약사항에 “월세 1년후 5%인상 가능” ,“임차인은 계약만료 3개월전 계약갱신여부 통보해야함”,”30일 이내 확정일자 받으라“ 등의 내용이 있었고
저는 그자리에서 계약서를 수정하려 특약사항에 ”묵시적갱신임“과 월세인상을 협의했으니 ”관리비는 더이상 올리지 않고 현상유지할것임“을 요구를 했습니다 .
그러나 대리인은 더이상 2년동안 월세와 관리비를 올리지 않을것을 약속하며 특약사항에는 넣지 말자고 했습니다.전후사정을 파악하기로는 집주인에게 묵시적갱신이 일어난 사실을 들키기 싫어하는것 같았습니다.굉장히 곤란해 하는거 같더군요
그러며 자신이 보증하겠다며 문자로 보내주겠답니다 그래서 문자로 “묵시적 갱신입니다. 관리비 현상유지할것임“ 이라는 문구를 보내줬습니다. 만약에 문제가 생기더라도 자신을 걸고 넘어지라며 본인이 보증하겠답니다. 그래서 특약 수정을 하지 않았습니다.
묵시적 갱신임으로 제가 나중에 중도 퇴거하더라도 부동산복비,새로운 임차인을 구할 의무가 없다고도 말하니 그사실도 알고 있다고 인정했습니다 .
이경우 문자로도 남겨져있고 계약할당시 대화내용도 다 녹음본으로 남겨놨는데
혹시나 나중에 묵시적갱신을 임대인측에서 말을바꿔 인정하지 않더라도 이 증거물들만으로도 효력이 있나요??아니면 다시 계약서를 쓰거나 특약을 추가해야하나요?? (특약 수기로 추가해도 괜찮을까요?)
3.추가로 만약 계약서를 다시 써야한다거나 특약을 추가 해야한다면 이미 쌍방 싸인과 도장을 찍은 후인데 수정요구해서 수정 가능할까요?? 수정은 언제까지 해야하나요?? 11월 30일이 계약 만기일입니다 그전에 해야하나요?
4.그리고 현재 묵시적갱신이 인정된다면 나중에 2년후에 또 갱신청구권 사용 가능한가요? 갱신청구권은 계약만료 2개월 전에 통보해야하는거 맞을까요?
계약 협의, 계약진행 모두 대리인(오피스텔 관리인)을 통해서 했습니다.계약서 사인은 11월 29일에 했습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
묵시적 갱신은 특약사항에 넣지 않아도 저절로 갱신되는 것 입니다. 계약사항이 아니라 법적으로 보장 받을 수 있습니다.
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