2년 월세계약 특약 “2개월 전 임대인에게 통보한다” 기재 시 묵시적갱신 가능의 여부

Question

안녕하세요.

현재 월세 2년계약 만기 1개월이 조금 안 남은 시점에서 갱신 시 월세 11% 인상을 요구받았습니다.

묵시적갱신의 권리를 주장하려 했으나,

집주인과 공인중개사 측에서 계약서 상 특약

“임차인은 2개월 전 임대인에게 연장 또는 만기를 통보하여야 한다”는 내용을 가지고 묵시적갱신은 해당하지 않는다는 답변을 얻었습니다.

1. 위 특약으로 인해 묵시적 갱신 적용이 되지 않는 게 맞는지

2. 묵시적갱신이 되지 않는다 하더라도 월세 11% 인상으로 재계약하는 게 타당한지

여쭤보고싶습니다.

감사합니다

Answer 1

"임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."

주택임대차보호법 제6조 제1항 입니다.

기간 만료 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 계약조건의 변경이나 갱신거절에 관하여

아무런 통지가 없었다면 묵시적 갱신이 된 것으로 보아야 합니다.

계약서에 특약사항이 있더라도 법률의 규정보다 임차인에게 불리한 내용이면

효력이 인정되지 않습니다.

Answer 2

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

위 특약은 위 제10조에 따라 효력이 인정되기 어려워 묵시적 갱신이 된 상황으로 보입니다.

Answer 3

주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 당사자간 약정을 무효로 할 수 있습니다. 계약상 특약사항으로 정해진 것은 무효라고 판단되며, 주택임대차보호법에 따라 계약은 묵시적으로 연장되신 상황으로 보시면 되겠습니다. 최대 5% 인상까지만 인정되겠습니다.