전세대출 계약연장 관련, 선순위가 유지되나요?
임대인분께서 기존 계약 만료는 1년이 남았는데,
그런데 중간에 2금융권에서 1억정도 해당 물건을 담보로 대출을 받으셨더라구요,
연장기한이 1년정도 남은 지금, 재계약 계약서를 작성하자고 하십니다.
궁금한 점은 아래와 같습니다.
1. 보증금 인상 후 계약서 작성 시, 별도의 계약서에 전 계약서와 이어진다는 내용을 기재하고 증액한 만큼의 액수를 기입하면 되는지?
- 그리고 그 계약서로 확정일자를 받으면, 확정일자를 받는 날부터 증액한 부분에 대해서만 권리가 인정되는지. (초기 계약시점의 보증금이 아닌, 증액분만)
- 추가로 연장계약서를 미리 작성하고 확정일자를 받으면, 기존 계약 만료일 전까지 임대인이 추가로 대출을 받는다 하더라도 선순위를 유지받을 수 있는지 문의드립니다.
2. 기존 계약서에 특약을 추가하여 확정일자를 받을 시, 확정일자를 받는 시점으로 대항력 요건이 수정되어 임대인이 받은 대출보다 후순위로 밀리는지?
3. 임대인과 협의하여 갱신계약서 작성 시, 계약서를 작성하는 시점부터 특약에 추가적인 대출을 받지 않는다거나, 대출을 받을 때는 임차인의 동의를 받아야 한다는 내용을 기재하는 것이 일반적인지? 그리고 그러한 내용이 법적 효력을 가질 수 있는지?
- 2금융권 대출이 늘어날 것을 우려하여, 선순위채권을 유지하더라도 금액을 돌려받지 못할 상황이 생길까 우려됨.
임대인이 재계약을 급하게 하려는 것과 대출이 늘어나는 것이 걱정이 되어 문의드립니다.
추가로 조심해야 될 부분을 팁을 주시면 정말 감사하곘습니다ㅠㅠ
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
기존계약에 재계약시 추가하여 증액된 금액. 임대차기간 등을 부가적으로 명기하여 재계약시점에 새로운 확정일자를 받으셔야 합니다.
(주민센타에 사전 문의가 도움이 될것됩니다)
이때, 기존의 계약분은 선순위로 인정받을 수 있으나, 증액분은 후순위로 밀리는 것으로 알고 있습니다.
재계약서에 임대인이 이후 새로운 대출을 받아서는 안된다는 조항의 삽입은 가능하나, 그 내용을 공증하거나 등기하지 않는 한 아무런 법적 효력을 보증 받을 수 없습니다.
아, 팁? 주의하실 점?
가급적이면 안전한 거래와 권리보장을 위해 공인중개사를 통하여 하시는 걸 권유드립니다!
이상 요점만 답변이 되셨다면 좋아요 추천 감사합니다