이런 상황에서는 안전한 전세매물일까요 ?

Question

서울 2호선라인에 자취방을 알아보고 있습니다

처음 전세 알아보는거라 이게 안전할지 너무 판단이 안서네요..

보증금 6000에 내일 계약서 작성하기로 하였고

가계약금 100만원 걸어뒀습니다

등기부상 다중주택으로 되어있고 위반건축물도 아닙니다

토지+건물 소유자 동일하시고 융자 3억 6천 잡혀있습니다

중개사님 말로는 토지+건물이 보수적으로 시세를 잡아도 22억 정도라고 합니다.

선순위 채권(세입자들)액은 9.5억 정도 잡혀있다고 하시구요.

일단 중기청으로 대출받아서 들어가려했는데

전세반환보증(임차인이 가입)하는 건 추후에 제가 신청해봐야하지만 중개사님 말로는 아마 가입이 안될거라고 하시더라구요

(이 부분에서 갑자기 불안해지네요 ㅜ)

역세권에 산책로도 잘되어있어서 잘빠지는 매물이니까 추후에 전세계약 끝날때 세입자도 빨리 구할수 있어서 안전하고,

임대인분이랑 계약을 많이 해봐서 괜찮은 분이다 라고 하시구요

경매넘어가도 선순위 채권을 더해도 시가가 높으니 받을 수 있고,

임대인분이 굳이 6000만원 못빼줘서 경매로 넘기시지도 않을거라고 중개사님이 말하시더라구요

내일 계약서 쓰기로 했는데 일단 임대인분한테 전입세대 열람확인서나 국세 지방세 완납증명서등도 뽑아와달라고 말씀드렸는데 흔쾌히 알겠다고 하시구요 ㅠ

이런 상황인데 전세계약이 안전해 보일까요 ?

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

다른건 둘째치고 시세 22억은 중개사 말이지 곧이 곧대로 들으시면 안됩니다.

시세 조사를 개별적으로 확실히 해보시기 바랍니다.

최근에는 반환보증 가입이 안되는 집은 가급적이면 안하시는걸 추천 드립니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세 계약 시에는 다음과 같은 사항들을 꼭 확인하고 특약으로 작성해야 합니다.

임대인의 신분증과 등기부등본을 비교하여 소유자 본인인지 확인합니다. 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명서를 요구합니다.

등기부등본에서 부동산의 소유권, 근저당권, 전세권 등의 권리관계를 확인합니다. 근저당권이 있는 경우에는 근저당금액과 전세금을 합친 금액이 부동산 가격의 70% 이하인지 확인합니다. 근저당금액이 전세금보다 큰 경우에는 전세금을 임대인이 근저당을 말소할 때까지 은행에 예치하거나, 전세금으로 근저당을 말소하는 특약을 작성합니다.

전세자금대출을 받을 경우에는 임대인의 협조를 요청하고, 전세자금대출 승인이 거절될 경우에는 계약금을 반환하는 특약을 작성합니다

전세보증보험을 가입할 경우에는 임대인의 협조를 요청하고, 전세보증보험 가입이 거절될 경우에는 계약금을 반환하는 특약을 작성합니다

임대인이 계약기간 중에 매매나 담보제공을 할 경우에는 사전에 통보하고, 임차인의 동의를 받는 특약을 작성합니다

임대인이 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하고, 이를 위반할 경우에는 임차인이 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있는 특약을위의 사항들을 잘 확인하고 계약서를 작성하면 전세 계약이 안전하게 이루어질 수 있습니다. 또한, 전세 계약 후에는 잔금 전날에 전입신고와 확정일자를 받고, 잔금날과 다음날에 등기부등본을 확인하여 권리관계가 변동되지 않았는지 확인합니다 전세금을 반환 받기 전에는 전입을 빼지 않습니다

현재 상황에서는 임대인이 외국인이 아니고, 공인중개사가 개입한 계약서라면 전세자금대출은 가능할 것 같습니다. 전세보증보험은 가입이 어려울 수 있으니, 임대인과 협의하여 다른 방법으로 보증금을 보호할 수 있는지 논의해보세요. 전세금과 근저당금액의 합이 부동산 가격의 70% 이하라면 선순위 채권자로서 보증금을 되돌려받을 수 있습니다. 그러나, 임대인이 부동산을 매각하거나 경매에 넘어갈 경우에는 보증금을 받기까지 시간과 비용이 들 수 있으니, 이런 상황을 예방하기 위해 특약을 작성하는 것이 좋습니다. 작성합니다