양도세 계산할 때 필요경비로 차감할 수 있는 항목은 어떤 것들인가요?

Question

안녕하세요.주택을 처분하면서 양도세를 계산할 때, 필요경비로 차감할 수 있는 항목이 무엇인지 궁금합니다.필요경비로 보기 애매한 것들 중에 복비, 취득세, 재산세, 인테리어 비용 등이 있는데요.분류가 어떻게 될까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

결론부터 얘기하면 중개수수료(복비), 취득세, 인테리어 비용 중 자본적 지출(자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비)에 해당하는 부분은 필요경비에 해당하나,

보유에 관한 세금인 재산세, 인테리어 비용 중 수익적 지출(정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기 보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용)에 대해서는 필요경비에 해당하지 않습니다.

다른 점에 대해서는 혼동이 발생하지 않을 것으로 보이나 인테리어 비용 중 자본적지출과 수익적 지출을 구분하는 것은 쉽지 않아 보입니다. 아래의 표를 참고하시면 될 것 같습니다. 정확한 판단은 구체적인 사실관계가 좀 더 필요함은 유념하시기 바랍니다.

도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

취득세, 취득 및 양도시 발생한 부동산 중개료, 인지대, 공증비용 등은 필요경비로 인정되는 항목입니다.

그러나 재산세와 같이 주택의 보유로 인하여 발생한 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.

리모델링 비용 중에 발코니 확장, 보일러 교체 등의 비용은 필요경비 인정되나, 도배 작업 등에 소요된 비용은 인정되지 않습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세 계산시 양도차익을 구하기 위해 양도가액에서 차감하는 항목은 취득가액외에도 필요경비로 인정하여 주는 항목이 있습니다. 대표적인 것이 부동산 중개수수료, 취득세, 자본적지출 항목으로 보는 발코니 확장비용, 샷시 교체비용 등이 있습니다.

질문하신 내용 중에서 재산세는 보유 중 발생한 국세이나 필요경비에 포함되지 않습니다. 그리고 인테리어 비용 중에서 아파트의 가치 상승에 기여하는 것, 샷시, 보일러 교체 등이 포함됩니다.

참고하시기 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세를 계산하실 때 크게 2가지의 비용을 인정받으실 수 있습니다.

1. 취득 부대 비용

해당 주택을 취득하시면서 지출한 금액에 대해서 비용 인정받으실 수 있습니다. 취득 당시 취득세, 공인중개사 수수료, 법무사 등기비용 등 취득에 있어 불가피하게 지출해야하는 비용은 인정받을 수 있습니다. 재산세의 경우 보유단계의 세금이므로 인정받을 수 없습니다.

2. 자본적 지출

해당 주택을 취득, 보유하면서 지출한 자본적 지출에 대해서도 인정받을 수 있습니다. 자본적지출액이란 해당 자산의 가치를 실제로 증가시킬 만한 지출을 말하는데, 내부 인테리어의 변경(ex. 벽지, 타일 등의 수선비, 가구구입비 등)은 인정받기 힘드시며, 베란다/샷시 확장공사 비용, 용도변경을 위해 지출한 비용, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치비용, 빌딩 등의 피난시설 설치비용 등만 인정받으실 수 있습니다.

3. 양도 비용

해당 주택을 양도하시면서 사용하신 비용도 인정받을 수 있습니다. 가장 대표적으로 공인중개사 수수료가 있습니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 복비 : 부동산사무실의 중개수수료 등의 복비는 필요경비에 산입이 가능합니다.

2. 취득세 : 취득세는 자산의 취득가에 가산되어 필요경비 산입 가능합니다.

3. 재산세 : 재산세는 부동산의 보유 중에 부과되는 세금이기 때문에, 양도가액과 취득가액과 무관하여 필요경비 산입은 불가능합니다.

4. 인테리어 비용 : 건물의 단순유지보수를 위한 인테리어는 필요경비 산입이 불가능하지만 건물의 자본적지출(용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용 등)에 해당되어 건물의 가치를 높여주는 비용은 필요경비 산입이 가능합니다. 인테리어 비용은 사실관계를 정확히 파악해야 필요경비 산입여부를 알 수있습니다.

다음은 양도소득세 관련 경비의 국세청 내용입니다.

양도소득세에서 공제되는 필요경비는 취득원가와 취득시 소요된 부대비용, 자본적 지출액, 양도비로 구성됩니다. 취득원가는 취득시 당해 부동산의 매수비용을 말하며 취득시 소요된 부대비용이란 취득세, 등록세, 소유권이전 등기비용, 중개수수료 등이 포함됩니다. 자본적 지출액은 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 비용을 말하는 것이며 확장비용도 자본적지출에 해당합니다.

양도비는 해당 자산을 양도하기 위하여 양도자 본인이 직접 지출한 비용으로서 증권거래세, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료 등을 말합니다. 필요경비로 인정받으시려면 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 대금 영수증을 제출하셔야 하며 영수증은 정규영수증 또는 간이 영수증, 무통장입금증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.