조정지역 1주택자(6억이상)가 조정지역 오피스텔을 구입한 경우

Question

조정지역 1주택자(6억이상) 보유자가 배우자 명의로 같은지역 2018년 10월 이후 오피스텔(60M2 이하, 2억이하)을 분양받으며 주택임대사업자를 냈습니다.
이제 곧 입주를 앞두고 있는데, 주택임대사업자의 혜택이 축소된 상황에서

질문1) 우선 취득세를 얼마를 내야하는 지 궁금합니다. (주택임대 사업자일경우? 아닐경우?)
질문2) 주택임대사업자의 혜택이 축소 되었고 지켜야할 의무는 많은데.. 계속 유지하는게 절세의 효과가 있을까요?

질문3) 주택임대사업자를 포기하고 일반임대를 놓을 경우 2주택자가 되어 늘어나는 세금은 어느정도 일까요?

아파트 완공을 앞둔 상황에서 어떤 선택을 해야하는 지 조언 부탁드립니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택임대사업자가 아닐 경우, 공시가격의 8%의 취득세를 납부합니다. 주택임대사업자를 등록할 경우 100% 감면됩니다. 단, 아래 요건을 모두 충족해야 하는 것입니다.

1) 전용면적 60제곱미터 이하

2) 공동주택을 건축하거나, 공동주택 및 오피스텔을 최초로 분양받을 것

3) 취득가액이 6억 이하일 것

4) 10년 이상 의무임대기간 충족

5) 임대료 증액제한 준수(5%)

6) 취득일로부터 60일 이내에 지자체 주택임대사업자 등록

2. 주택임대사업자는 의무임대기간 10년을 충족해야 합니다. 충족하지 못할 경우 과태료 및 세제혜택은 모두 추징됩니다. 세제혜택이 많이 축소된만큼 의사결정을 잘 해보셔야 합니다.

3. 주택임대소득에 대해서 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 주택임대소득에 따라 달라지는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 우선 취득세의 경우 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다해도 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일합니다.

2. 혜택은 직접 참고하셔서 판단하시기 바랍니다. 지킨다면 절세가 될 수는 있으나 무엇이 실제로 유리한 지는 저희로서도 알 수 없습니다.

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=864&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1

3. 일반임대라함은 일반임대사업자(상가)를 말씀하시는 것인지 민간임대주택법 상의 임대사업자가 아닌 일반주택임대사업자를 말씀하시는 것인지 명확히 해주셔야 합니다. 또한 주택과 관련한 세금은 앞으로 보유 중인 부동산을 양도하실 것인지, 추가로 취득하실 것인지, 꾸준히 보유하실 것인지, 보유한다면 그 수익이 어느정도로 발생할 것인지에 따라 천차만별로 달라지는 것이라 저희가 이를 예측하는 것은 불가능합니다.

손승현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔의 경우 취득시기 및 실제 사용용도에 관계없이 재산세가 업무용으로 과세되는 경우에는 주택수에서

제외됩니다.

18년9월 14일 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 20년 7월11일 이후 임대사업자 등록할 경우 거주주택

비과세 규정을 적용하지 않습니다.

일시적 2주택 비과세 적용받지 못할 경우 2주택중과됩니다. 장기보유공제 불가하며, 기본세율에 20%추가세율을

적용합니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.