임차인 동의없는 임대보증금 승계매매

갭투자자가 있어 집을 매매하려고 하는데 임차인이 매매는 알아서 하라며 전세보증금 매수자 승계동의는 해줄수 없다고 하는데

집이 5억이라치고 전세가 3억

2억만 받고 매도 매수끼리 전세보증금 승계하고

임차인이 보증금을 매도자에게 요구할경우 매수자가 다 책임진다는 특약을 걸어놓으면 안전한가요?