안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
금리와 부동산과의 관계가 만들어지게 되는 이유는 부동산 구입에 필요한 자금이 모두 자기자본을 통해서 마련되는 것이 아니라 은행에서 대출을 받는 '레버리지' 투자를 통해서 마련되기 때문에 금리와 부동산의 관계가 성립되게 됩니다. 그리고 은행의 대출인 레버리지를 활용하는 것은 금리에 따라서 다른 상황을 만들어 내게 되는데, 부동산의 수요자인 '실거주자'와 '투자자'의 부동산 매입에 미치는 영향은 다음과 같습니다.
실거주자 입장
부동산을 구입하시게 되는 경우 대부분은 대출을 받아서 구입하게 됩니다. 그렇기 때문에 대출금리의 상승은 곧 원리금 상환이 증가로 이어지게 되면서 부동산 매입 수요가 점차적으로 감소하게 됩니다.
투자자 입장
부동산 투자는 '갭투자'를 통해서 구입하는 경우가 대다수인데, 부동산 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀져야지만 투자수요가 상승하게 되면서 부동산 가격이 상승하는 경향을 보이게 됩니다. 금리가 상승하기 시작하면서 '전세대출금리'가 상승하자 전세에서 월세로 전환하려는 이들이 증가하게 되면서 오히려 매매가격보다 전세가격이 높은 경우가 발생하게 되면서 '갭투자'가 어려운 환경이 만들어지면서 투자수요 또한 급격히 감소하게 됩니다.
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