가족간 공동명의를 단독명의로 바꾸려는데 질문

Question

어머님과 저 5:5지분으로 아파트를 보유 하고 있는데요. 다른 주택은 보유한거 없음.

시세는... kb 부동산은 평균 4.8,부동산 뱅크는 4.6정도 나오네요.

어머님 지분으로 2억2천 근저당권 설정 되어 있어요.실제 대출금액은 1억5천.

어머님 대출금을 제가 떠앉으면서 지분을 가져와 제 명의로 하려 합니다.

셀프신고를 하려고 합니다.

여기서 질문 드릴게요

1: 매매계약서를 쓸때 대출 승계부분 금액을 1억5천로 적어야 하나요? 2억2천으로 적어야 하나요?

2억2천으로도 적는게 가능하면 어머님께 1-2천사이만 드려도 되는거죠?

2: 가족간 매매는 꼼꼼하게 살피니 증거 내역을 남기라는데, 단순히 은행 이체내역만 있어도 되나요?

3: 검색을 해본바 증여로하면 매매금액 30%이하는 다운해서 적을수 있다고 하는데...

그렇다면 kb 부동산 시세로 30%빼면 3억4천 나옵니다.

이럼 어머님 지분은 1억7천이고, 대출금은 1억5천. 차액 2천은 증여처리.

위 방법이 가능한가요?

4. 궁극적으로 이런질문을 올리는 이유는 셀프로 해서 돈을 아끼려는건데, 주의 사항 또는 다른 최선의 방법이 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 실제 대출금액이 1.5억이라면 1.5억을 기재합니다.

2. 계좌이체내역이 있으면 됩니다. 취득세 산정시에는 소득금액증명원 등을 요구할 수는 있습니다. 소득증빙이 되지 않은 취득은 증여취득세가 부과될 수 있으며, 증여취득세가 매매취득세보다 세율이 높습니다.

3. 불가능합니다. 위의 경우, 일부는 매매 일부는 증여로 넘기셔야 합니다.

4. 세무사와 충분한 상담 이후에 의사결정을 하시고, 세무사에게 맡기는 것이 나을 수 있으니 참고하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

가족 간 부동산 거래는 증여세, 취득세, 양도세 등 최소 3개 이상 세목을 동시에 검토해야합니다.

가족 간 부동산 거래시 해당 재산의 시가 판단이 우선되어야 하며, kb 시세 등은 세법상 시가에 해당하지 않습니다.

1. 해당 재산에 담보된 실제 채무금액을 본인이 승계하는 것으로 부담부 증여 계약서에도 해당 금액을 기입하면됩니다.

2. 금융거래로 실제 양도인에게 매매대금이 귀속되어야 합니다.

3. 해당 재산의 시가 판단이 선행되어야 하며, 30% 다운하여 거래하는 경우 증여세는 문제 없으나 소득세법과 지방세법상 부당행위계산을 적용합니다.

4. 전문가에게 지급하는 수수료를 절감하기 위해 셀프로 신고하는 경우 추후 가산세등 불이익이 더 클 수도 있습니다. 가까운 세무사 사무실에서 개별상담 진행하는 것을 권장합니다.