아들명의 부동산 모친으로 양도시 문의 드려요.

Question

이번에 아파트 분양을 계약 하게 되어 중도금 마련을 위한 방안으로.현재 2주택 상태 입니다.1 주택 : 2010년도경 구매 (어머니,저 같이 생활), 명의는 저 입니다.2017년도 경 직장으로 인한 분가 (어머니 혼자 거주중 )( 현재 시세 7800 정도 거래중 , 경남 양산 )2 주택 : 2022년 3월  아파트 청약 당첨으로 인한 계약 , 명의는 저 입니다.( 조달 계획서 작성시 1주택 포함 하여 작성 ) ( 인천 송도 )현재 위와 같이 2주택 상황 이고,퇴직연금 확정기여형 에서 중도 인출을 하기 위하여 1주택 을 어머니에게 명의 이전 한 후 ,퇴직연금 중도 인출 , 이후 다시 어머니에게로 이전한 부동산을 제 명의로 증여 예정 입니다..혹시 이렇게 할때 세금 관련으로 어떻게 문제가 될지 궁금 하고..가능 한지 여쭤보아요.. 정안될 경우에는 1주택을 주담대 받은 후 2주택 중도금을 대납할 예정 입니다..

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

백승호 세무사 · Answer

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.특수관계인(가족)간에 부동산을 매매하는 경우에는 시가보다 저가로 거래할 경우 조세법상 불이익이 발생할 수 있으며 양수자는 대금을 지급할 능력이 있어야 합니다.