어머니 아파트를 제 명의로 매수할때?

Question

1. 아파트는 어머니 명의

2. 구입시기 2001년, 비조정대상, 현재도 동일

3. 전세 주다가 만기로 세입자 나가는 시기(2015년)에

해당 아파트에서 제 명의로 대출을 받아세입자 주고

제가 들어와 살고 있습니다.

(어머니 소득이 없어 제 명의로 대출)

4. 저는 다른 아파트에서 살다 들어온 것이고 제 명의로

대출은 1억을 받아 전세금 1억 4천 5백을 돌려줌

5. 현재 시세는 5억 정도 입니다.

질문

1. 제가 매입을 하려하는데 부모 자식간 거래로 30%

Down 한 3억 5천에 가능한것으로 아는데 맞는지?

2. 제가 세입자에게 준 1억 4천 5백을 줘서 이 아파트에

지분이 있다고 생각하는데 거래 내역 증빙이 되면

매수시 매입금에서 차감하고 거래가 가능한지?

아니면 매수 처리 완료 후 돌려 받을수 있는지?

3. 세금은 약 어느정도 예상해야 하는지?

Answer 1

안녕하세요? 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사 입니다.

1) 어머니 명의의 아라트를 자녀가 유상으로 취득하는 경우 해당 아파트 시가의

5% 미만 또는 차익(=시가 - 대가)의 차익이 3억원 미만의 요건을 모두 충족하는

경우 해당 매매가액을 소득세법상 인정할 수 있습니다.

따라서, 어머니 명의 아파트를 시가의 5% 이상 또는 차익(=시가 - 대가)의 차익

3억원 이상으로 저가 매수시에는 저가양수에 대한 소득세법상 특수관계자간의

부당행위계산 부인 대상이 됩니다.

2) 어머니 명의의 아파트를 자녀가 유상으로 양수하는 경우 자녀가 어머니에게

자금을 대여하고 이 내용에 대한 대여 증빙이 확인되는 경우 해당 아파트를 양수시

양수대금에서 차감할 수 있습니다.

3) 어머니가 자녀에게 시가로 해당 아파트를 유상으로 양도시 어머니가 1세대

1주택 비과세요건(2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택 취득시

2년 이상 거주)을 충족한 상태에서 양도를 해야 하며, 이 요건을 충족시 양도가액

12억원 이하의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

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Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유 등)을 충족했으므로 시가대비 70% 금액만 받더라도 비과세 적용이 가능하고, 저가로 취득한 자에게도 증여세가 부과되지는 않습니다.

2. 과거에 어머니에게 1.45억을 지급한 증빙만 있다면 해당 가액을 차감한 나머지 금액에 대해서만 지불하셔도 될 것으로 보여집니다.

3. 양도세는 없으며, 취득세(시가의 약 1%)만 발생할 것으로 보여집니다.