역전세, 깡통전세의 경우 전세자금 보전을 위한 대처 방법이 있을까요?

Question

91년 준공한 전체 460세대 아파트 입니다. 해당 평형은 공급면적 150m²에 세대수는 56세대라 물건이나 거래가 많지 않습니다. 저는 지난 22.1.월 전세 계약하여 전세보증금 3억7천만원을 주고 생활하고 있는데 최근 집값 하락으로 20.1 3억7천 매매 실거래 후 최근 22. 11. 3억8천 매매 실거래가 등록되었습니다. 현재 KB시세 매매가는 5억1천5백, 전세는 3억3천으로 확인됩니다.

향후 매매가가 저의 전세보증금 3억7천 이하로 떨어질 경우 현재 전세권 설정을 해두긴 했지만 최악의 경우 전세자금 전부를 온전히 보장 받을 방법이 있을까요?

저의 상식으로 집값이 전세가 아래로 떨어질 경우 집주인이 집을 포기해 버리면 경매를 통해서도 전세보증금 확보 하기 어려울것 같은데 이런한 최악의 경우 어떻게 대처 해야 할까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

사실상 전세권을 설정한다 하더라도 주택시세가 하락하였다면, 경매를 한다해도 전세보증금을 전액 보전받기는 힘들 수도 있습니다.

당해 임차 전세주택의 전세기간이 만기가 되어, 전세권설정자(임대인)가 전세보증금을 반환 하지 못할때에는 전세권자는 다만 재판 없이도 임의 경매를 신청할 수 있다는 것 뿐이지, 경매주택에서 전세보증금을 100% 보증 받는다는 것은 아닙니다.

질문하신 최악의 경우에는, 대항력있는 임차권자로서 임차권 등기명령후 전세보증금 반환 청구소송을 통하여 해결하는 방법과,

경매를 통하여 전세보증금에 해당하는 금액을 다 배당받지 못한다면, 부족한 금액은 대항력있는 임차권자로서 점유를 계속하여 경락자로부터 나머지를 보전 해 줄 것을 주장하실수도 있을 것입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

보증보험을 가입해두지 않은 이상 시세가 전세가 보다 떨어졌으면 사실상 보증금 전부를 주인이 주지 않으면 돌려받기는 쉽지 않습니다.

전세권설정도 어차피 집에 권리를 설정한다 뿐이지 전세금을 보장해주는것은 아닙니다.

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