단독주택을 근생건물로 용도변경할 수 있는 토지 조건은 무엇인가요?

서울이나 수원에서 단독주택 부지를 구입해서 상가를 지어 임대를 하고 싶습니다. 가능한 토지 종류가 따로 있는 것 일까 궁금합니다.