상가 임대차 계약 관련 문의드려요

Question

부동산 상가 임대 관련 문의좀 드려도 될까요?

1. 2020 년 10 월 매장 운영 사유로 매장 임차(법인명의)를 하였습니다..

2. 만기는 22년 8 월.. 보증금 2000만원에 170 만원 차임..

임대인은과 임차인은 한건물에서 매장을 운영중입니다. 임대인은 대기업 프렌차이즈 매장을 운영하고 있습니다.

임대차 계약을 맺고 매장을 운영였으나, 생각과 다르게 너무도 장사가 되지 않았습니다.

해서 임대인에게 매장을 다른 사람에게 임대를 하고 더이상 매장을

운영하지 않으려 하였으나 임대인은 다른 사람의 임대를 허용하지 않습니다(계약위반을 사유로)

지금도 매달 적자인 매장을 운영하고 있습니다.

지금에 알고 보니 저희가 22년8월에 만기가 되면 본인이 운영하는 매장(프렌차이즈)과

현재 임대하고 있는 매장을 합쳐서 넓게 운영 하려고 계획하고 있는것입니다.

손해라도 없다면, 계속 연장하여 운영을 하고 싶지만, 그렇지 않은 실정이니,,,

21년 8월쯤 부터 월 임대료를 지불 하고 않고 있습니다. 대략 22년 8월이면

보증금이 다 까지게 되어 보증금을 받지 않고 나와야 됩니다.

지금이라도 다른 사람에게 임대를 하고, 남은 보증금이라도 받고 나오고 싶은데,

주인 임대인은 그렇게는 안된다고 이야기를 하고 있습니다..

임대 계약을 해지하고 남은 보증금이라도 받고 나올수 있는 방법은 없을까요?

아니면, 22년 8월 이후에 계약 만기가 도래해도 몇개월 정도는 장사를 해도 문제는 없나요?

해당 임대 계약한 법인은 현재 정상적으로 운영되고 있는 법인회사 입니다.

계약 만기 이후에 임대인이 명도소송?을 건다면 폐소 할것이 뻔한데, 그 소송 비용은 임차(법인)인이 지불을 해야 되는건가요 ?

사실, 약자로서 너무도 분해서 그렇습니다.

좋은 방법은 없을까요 ?

좋은 방법이 있다면 밀린 임대료도낼 수는 있습니다만

지금이라도 계약을 해지 하고 나와서 남은 보증금이라도 받을 수 있는 방법이나

계약 만기 이후라도 월세를 내지 않고 어느정도 매장 운영을 해서 손해를 덜 볼수 있는 방법이나?

마땅히 문의 드릴곳이 없어 글을 남깁니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 배일수 공인중개사입니다.

먼저 지금 임차인께서 질문하신 내용에

대해서 좋은 말로 위로를 드리지 못하는점

죄송스럽습니다.

기간전에 새로 임차인을 구해서 나가고싶겠지만

새로들어올 임차인이 귀하의 잔여기간만

영업하고 임대차계약을 해지하고 나가는조건으로

임대인에게 협의해서 임대인이 응해주면

그나마 좋겠지만ㅡ

새로 들어올 전대차 임차인은 짧은 임대기간에

인테리어비용.광고비용등을 부담하야하기땜에

임대인과 새로이 계약서를 쓸려고 할것이

자명하기에 새로운 임차인을 구하기도

힘들걸로 생각됩니다.

임대기간이 종료후에도 명도소송까지

버틴다는것도 부질없는 행동으로 보입니다.

이미 2달치 임차료를 지불하지 못했다면,

임대인은 지금이라도 명도소송및 퇴거소송을

진행할수있는 입장이지만 실익이많지 않을거라고

생각되니깐 보증금만 삭감하고 그 권리는 행사안하고

있는걸로 보입니다.

그래서 상가입점이나 상가투자는 조심해야하고

상권분석이 확실한경우에 계약해야한다는

겁니다.

임대인에게 귀하의 딱한입장을 말씀드리고

협의를 받아내는것이 최선인것 같아요.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 질문자님께서는 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 조건으로 보입니다. 임대인이 권리금 수수를 하지 못하게 하는 경우 약 2년 동안 그 건물에 영리행위를 할 수가 없습니다.