환산보증금 임대차보호법을 넘어선 상가에 임차인으로있습니다

Question

건물주가 임대료 60프로인상을 요구했고 거절하니 매년 5프로씩 지속적으로 올리겠다고하네요
8년전에 5년계약하여 임대료 인상없이 5년 지냈으며 3년전 10프로 인상하여 10년계약후 3년이 지난상태입니다
계약서상에는 임대인이 임대료 인상을 언제든요구할수있고 인상제한이없는것처럼 쓰여있습니다
건물내 다른층 상가와 비교해도 이미 가장많은 임대료를 내고있으며 주변 다른상가 시세에비해서도 비싼상태입니다
1.매년 5프로인상요구시 거부할수 있는지
2.인상요구와 거부. 협상 결렬시 남은 계약기간 관계없이 계약파기 및 퇴실할수있는지
감사드립니다

최동균 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 매년 5프로 인상 요구가 있을 시 거부할 수는 있습니다. 단 임대인의 차임증액청구권은 형성권으로 보는 것이 다수설이라 일방적 통보로도 효력이 발생할 수 있습니다.2.협상 결렬 시 상호 합의한다면 합의해지로 계약 해지가 가능합니다.또한 계약서 상 임대인이 임대료 인상을 언제든 요구할 수 있고, 인상 제한이 없다라는 특약사항은 상임법상 임차인에게 현저히 불리한 조항이므로 무효를 주장할 수 있습니다.관련법령 남겨놓으니 참고하시길 바랍니다.상가임대차보호법 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 상가임대차보호법 상 매년5%씩 인상할 수 있고 환산보증금 초과한다면 5%를 초과하여 인상할 수 있어요.임차인이 인상을 거절하더라도 임대인과 협의하여 인상하도록 국토부에서 권고합니다.2.임차인은 거부하고 임대인은 인상을 주장하여 협의가 되지 않는다면 협의하에 계약해지하는 수밖에 없습니다.※참고1. 적용되지 않는 규정① 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.-> 상가임대차보호법의 적용을 받는 경우에는 묵시적으로 갱신되는 임대차계약은 종전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장됩니다. 또한 임임대차계약을 해지할 수 있고 3개월 후 효력이 발생되지 차인은 언제든지만 환산보증금을 초과한 경우에는 묵시적 갱신이 되면 임대인 임차인 모두임대차계약의 해지를 할 수 있습니다.임대인은 임차인이 통보받은 날부터 6개월 후 효력 발생임차인은 임대인이 통보받은 날부터 1개월 후 효력이 발생합니다.② 임대료 5% 인상 제한을 받지 않습니다.→상가임대차 보호법의 적용을 받는 경우 계약 갱신 시5% 인상 제한을 받는데요상가임대차 보호법의 적용을 받지 않으면 그 제한이 없어지게 됩니다.임대인이 과도한 인상을 진행하는 경우에는 주변 상가들의 시세 또는 경제사정 등을 고려해서 협의를 하는 방법으로 진행해야 합니다.2. 적용되는 규정① 대항력은 인정받습니다>임대차 기간 도중에 임대인이 변경되더라도 대항력이인정되기 때문에 변경된 임대인에 대해서도 영업을 할 수 있는 권리를 인정 받을 수 있습니다.② 계약 갱신 요구권>환산보증금을 초과하더라도 10년 동안 임차권을 갱신 할 수 있습니다.③권리금->상가임대차 보호법에서는 임차인의 권리금 회수 보호규정을 두고 있는데요.동일하게 환산보증금을 초고 하더라도 임차인의 권리금회수 보호 규정을 적용받을 수 있습니다.