지역주택조합이 무엇이며 왜 위험한가요?

Question

아는분이 지역주택조합에 가입하다 크게 맘을 졸였다고 합니다.

다행히 좋게 마무리 됐지만 많이 위험하다는데요.

이게 무엇이며 왜 위험한지 어떤 리스크가 있는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

지역주택조합이란 무주택자나 소형주택 소유자들이 같은 지역에 거주하면서 조합을 만들어 토지를 구입하고 아파트를 공동으로 건설하는 사업입니다. 이 사업은 일반 아파트 분양보다 저렴하고 청약통장이 필요없다는 장점이 있습니다. 하지만 이 사업은 많은 위험과 리스크가 있습니다. 예를 들어,

1 조합원 자격 요건이 까다롭고, 조합 탈퇴가 쉽지 않습니다. 조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택만 소유해야 하고, 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주해야 합니다. 또한 본인과 배우자가 다른 지역주택조합에 가입할 수 없습니다. 만약 이러한 조건을 위반하면 조합에서 제명당하거나 분양권을 상실할 수 있습니다.

2 토지 확보가 어렵고, 사업비가 증가할 수 있습니다. 지역주택조합은 토지소유권을 95% 이상 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있습니다. 하지만 토지를 구입하는 과정에서 토지가격이 상승하거나, 토지소유자와의 협상이 어려울 수 있습니다. 또한 사업이 지연되거나, 시공사와의 계약이 취소되거나, 토지의 법적 문제가 발생하면 추가 분담금을 내야 할 수 있습니다.

3 비리나 사기의 가능성이 높습니다. 지역주택조합은 조합원들이 직접 사업을 주도하고 관리하는 것이기 때문에, 관리감독이 약하고 투명성이 떨어질 수 있습니다. 예를 들어, 조합위원회나 시공사가 조합원들의 돈을 횡령하거나, 허위홍보를 하거나, 토지나 아파트의 품질을 낮추거나, 동호수를 불공정하게 배정하거나, 분양가격을 인위적으로 높이거나, 사업을 중단하거나, 조합원들의 의사를 무시하거나 하는 경우가 있을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

지역주택조합은 지역내 일정 요건을 갖춘 무주택자들이 모여 조합을 구성, 주택을 건설하여 입주를 하는 개발방식입니다. 기존 재개발 , 재건축처럼 개발부지내 소유권자들이 모여 조합을 구성하여 개발하는 방식이 아니기에 지주택은 토지를 확보하고 개발을 진행하여야 하기에 토지확보과정에서 토지매입이 늦어지는 등의 문제가 생겨 개발자체가 지연되면서 조합원들의 비용부담이 계속증가되는 문제점이 있습니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

지역주택조합의 가장 큰 문제는 자금 조달 입니다. 조합원들이 모여서 만든 조합이기 때문에 자금조달 없이는 사실상 큰 자금을 모으기란 어렵습니다.​ 그렇기 때문에 대부분의 지역주택조합의 자금 조달은 조합원을 모집하여 돈을 모으고 각자 분담금을 모읍니다. 그리고 모자라는 돈은 PF를 사용하여 대출을 받게 됩니다. 그렇게 모은 자금으로 토지를 매입하고 건설 비용을 마련하여 사업을 시작하게 됩니다. 이런 자금으로 토지도 매입을 해야하고 대출도 풀어야 하는 숙제가 남아 있기 때문에 성공률이 매우 적은 사업입니다. 보통의 경우 성공하기 보다는 진행중 계속된 자금 유입과 추가 조합원 모집으로 사업진행하다가 그대로 엎어지는 경우가 많습니다.​