부산 지금 시기 자가에서 전세로 전환 괜찮을까요?
최근 몇달 사이 부산 집값 많이 올랐습니다. 자가인 제 집도 그렇고요. 개인적인 상황으로 이사를 고려 중인데 그렇다고 반드시 이사를 가야만 하는 것은 아닙니다. 그러다보니 이사에 고민되는 점들이 있어 전문가님들의 조언을 구해봅니다.
<상황>
1. 현재 방3 아파트, 방4 아파트로 갈 필요를 느끼고 있음
2. 현재 자가, 이사하면 전세로 가야 함
3. 집값이 많이 올라서 팔면 살 때보다 이익이긴 하지만 나중에 다시 집 살 때(전세 끝나고 2년 뒤) 집값이 어쩔지 몰라 불안. 지금 우리집 오른거만큼(또는 더) 다른 집값도 당연히 올랐음.
정리하자면,
상황적 필요에 의해 전세 전환을 하고 지금 자가를 팔 것이냐,오르고 있는 집값때문에 자가를 붙들고 있기 위해 상황을 조율할 것이냐 입니다.
전문가님들이라면 어찌하시겠나요? 조언 부탁드려요.
몸테크라고 들어보셨나요? 내가 고생하는 만큼 더 버는겁니다. 사실1주택은 보유시 상승에 대한 큰 이득은 없죠. 말씀하신것처럼 다른곳도 오르니까요. 하지만 무주택은 상승시기에 무조건 손실입니다. 과연 주택을 팔고나서 대폭락이 올까요? 무주택은 하락 포지션이라 생각하시면 됩니다.
아래는 제가 상승 요인으로 생각하는 것입니다. 참고부탁드립니다.
먼저 상승할 수 밖에 없는 요인이 여러가지 있습니다.
1. 장기적 공급부족
- 이제 정부도 인정한 사항입니다. 서울 전 시장께서 기존 개발 허가를 전부 취소해서 대략 26만 가구에 해당하는 개발이 무산되었습니다. 그로인한 여파가 2024년까지 너무나 급감해 오를수 밖에 없습니다. 최근 발표한 2.4 대책도 2025년까지 토지공급이지 입주물량 공급이 아닙니다. 또한 3기 신도시는 아직 토지 보상 조차 진행되지 않아서 빨라야 2026년 혹은 그 이후입니다.
2. 토지보상금
3기 신도시 토지보상금이 60조에 해당합니다. 역대 토지보상금 때를 보면 항상 그 금액에 80%가까이 다시 브동산에 투자가 되었고 결국 상승을 이끄는 매수력이 되었습니다.
3. 국가 예산 증가 및 통화량 증가
4년전과 비교하면 국가 예산이 400조에서 560조로 40%가 늘었습니다. 또한 국채를 발행하여 그돈으로 재난 지원금을 지원하고 있죠. 시중에 통화량이 그야말로 폭발적으로 증가합니다.(이건 우리나라만이 아니라 미국과 유럽도 마찮가지입니다, 최근 1.9조 달러 경기 부양책이 미 하원을 통과했습니다) 2000조짜리 슈퍼 부양책이죠.
한마디로 돈의 거치가 점점 더 빠른속도로 하락하고 있습니다. 실제 부동산 상승이 전세계적으로 일어나고 있으니까요.
실제로 지금 한국기준금리 0.5%, 미국0.25% 입니다. 미국의 경우 당분간 금리 인상은 커녕 테이퍼링(양적와화 속도줄이기 : 돈푸는 량을 점점 줄이는 것) 도 시작하지 않았습니다. 실제 테이퍼링을 시작시 미연준에서 미리 언급하겠다고 했죠. 그렇다는건 금리인상 또한 그 이후가 될것이고 향후 2~3년간은 미국이 금리인상 할리 없다는 것입니다.
그리고 한국또한 마찮가지죠. 무역의존도가 높은 나라에서 나홀로 금리 인상시 원화강세로 인해 수출기업 손실로 할수가 없는 것입니다.
즉, 양도세 인상이 시작되는 올6월 이전이 마지막 기회라고 생각합니다.