부동산 개발시에 필요한 비용들은 무엇이 있을 까요?
부동산 개발에 관심이 많은데요.
부동산 개발시에 들어가는 비용들에 대해서 많이 궁금합니다. 대략적으로 설명해 주셔도 좋고 세세하게 설명해주셔도 좋으니 알려주시면 감사하겠습니다!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1.토지매입대금
2.중개수수료 - 거래금액의 0.9%
3.취득세
3-1.토지 매입시 : 농지(전,답,과수원) 3.4%, 기타 4.6%
3-2.건물 준공시(추후 사용승인시시 납부)
건축물과세 표준액의 3.16%
(취득세 2.8% + 농특세 0.28% + 지방교육세 0.08%)
3-3.지목변경시(추후 사용승인시 납부)
개별공시지가 상승분 2.2%
(전,답 ---> 공장용지, 대)
4.측량 - 경계복원, 현황, 분할, 등록전환
인허가단계에서 발생하는 비용
1.토목설계비 - 평당 1.0 ~ 1.2만원(토지 면적 기준)
개발행위허가, 도로점용, 구거 및 하천점용허가,
도시계획심의 등
2.건축설계비 - 평당 10 ~ 12만원(건물 연면적 기준)
건축설계비, 감리비(허가건의 경우), 에너지절약계획서(연면적 500m2 이상), 내진설계(2층, 연면적 200m2, 높이 13M 이상)
3.농지보전부담금(전,답) - 공시지가의 30%/m2
상한액 50,000/m2 (평당 상한액 165,000원)
4.대체산림자원 조성비(임야) - 평당 2만원 내외
산지전용허가 면적 X (단위면적당 금액 + 해당 산지 개별공시지가의 1%)
단위면적당 금액
준보전산지 : 6,790원/m2
보전산지 : 8,820원/m2
산지전용/일시사용제한지역 : 13,580원/m2
개별공시지가의 1%에 해당하는 금액은 최대 6,790원/m2
5.도로점용
진입로 이용시 : 개별공시지가 X 전용면적 X 2.5% X 전용기간(개월)/12
대지 및 잡종지 이용시 :개별공시지가 X 전용면적 X 5% X 전용기간(개월)/12
6.개발부담금 -
{개발후 공시지가 - 개발전 공시지가 - 토목비용 - 준조세(대체산림자원조성비, 농지전용부담금, 지목변경 취등록세 등) - 정상지가상승분} X 25%
개발부담금은 토지 면적 기준, 도시지역 990m2 이상, 비도시지역 1,650m2 이하 개발시 면제.
7.소규모 환경영향평가 - 토목설계사무소와 협의
계획관리 10,000m2
생산관리 7,500m2
보전관리 5,000m2 이하 개발시 면제.
8.사전재해영향성검토 - 토목설계사무소와 협의
개발사업의 부지면적이 5,000m2,
[산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률] 공장설립 승인의 경우에는 10,000m2 이하 개발시 면제
9.부동산개발업
건축물 연면적 3,000m2(연간 5,000m2),
토지 5,000m2 이하 개발시 면제
시공단계에서 발생하는 비용
1.토목 공사비
토지 기준, 평당 15~35만원
2.건축 공사비
건축연면적 기준, 평당 280~320만원
그러나, 토목/건축 공사비는 도면이 있어야정확히 견적 가능합니다.
상기 금액은 대략 평균적인 금액대입니다.
실무에서는 도면 없이 견적 내는 사람을 뜨내기로 봅니다(거르십시오)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 개발이라는게 단순히 토지를 형질변경을 하는 것일수 있고, 나대지에 건축을 하는 행위일수도 있습니다, 각 개발에 따라 비용이나 과정, 절차등이 모두 다르기에 포괄적으로 설명드리기는 어렵습니다. 정확한 개발 방법을 제시하셔야 답변이 가능할듯 보입니다.
