상속세 관련하여 문의드리겠습니다 아파트 시가? 공시지가?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 변능수세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속에 의하여 상속재산을 평가하는 경우 그 상속재산은 상속개시일의 '시가'에 따르는 것이며 '시가'란 상속개시일 전후 6개월 동안 감정, 수용, 공매 등이나 유사한 재산의 매매가액 등을 포함하는 것입니다.(상속세및증여세법 제60조 및 동 시행령 제49조)

단, 공동주택에 대한 유사매매사례가액의 적용을 위한 거래가액은 아래의 조건을 모두 충족해야하는 것입니다.(상속세및증여세법 시행규칙 제15조)

1. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을것

2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것

3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것

일반적으로 아파트의 경우 당해 상속재산에 대한 거래가 없더라도 상속재산과 면적, 위치, 기준시가 등이 유사한 매물이 평가가간 내에 거래되었을 가능성이 높으므로 유사매매사례가액으로 평가될 가능성이 큰 것입니다.

만약, '상속개시일 전후 6개월'이나 '상속개시일 전2년 또는 상속세 결정기한 이내'에 거래가 전혀 없어 '시가'로 볼 수 있는 가액이 존재하지 않는 경우에는 공동주택가격으로 평가될 수 있는 것이지만 근래 감정과세를 강화하고자하는 국세청의 과세기조를 고려하면 시가가 없어 공동주택가액으로 신고하는 경우에도 감정을 요청하여 과세될 수 있는 부담이 존재하게 됩니다.

따라서, 일반적으로 거래가 활성화된 아파트단지라면 유사매매사례가액인 15억 내외의 거래가액으로 평가될 가능성이 높을 것이며 이 경우 피상속인의 배우자가 생존해 계셔서 배우자공제 및 일괄공제를 합하여 최소 10억원이 공제된다고 하더라도 상속세가 발생할 가능성이 높을 것으로 판단됩니다.

물론 이는다른 재산이나 사전증여 및 동거주택상속공제 등 다른 검토사항은 고려하지 않은 것이므로 보다 정확한 상속세의 계산은 별도로 문의하여 주시기 바랍니다

도움이 되셨으면 좋겠습니다

감사합니다

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상증법상 재산가액은 원칙적으로 시가, 감정가, 기준시가(공시지가) 순서로 이루어집니다.  시가는 평가기준을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가를 말합니다.

시가계산에 대한 추가 답변을 드립니다.

①상속은 상속개시일로 부터 상속개시일 전후 6개월
②증여는 증여일 전 6개월부터 증여일후 3개월
③평가기간중 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우
- 평가기준일을 전후하여 가장 가까운날에 해당하는 가액
- 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우 그 평균액

위에서 말씀드렸다시피 각 경우에따라 시가로 계산될 수도 있고 기준시가로 계산될 수도 있습니다. 다만, 질문자님의 경우 아파트는 시가에 대한 추정이 손 쉬운편입니다.

아파트나 오피스텔의 경우 세금을 적게 내기 위해 기준시가로 신고하면 세무서에게 시가로 정정해서 가산세까지 부과될 수 있기 때문에 한번더 생각을 해야 합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이종석세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속세는 돌아가신분(피상속인)의 모든 자산과 채무를 고려하여 산정하므로 딱잘라 어느것이 맞다고 하는데 사실확인이 필요한 부분입니다.

그래서 일단 질문자께서 주신 아파트만 가지고 답변드리겠습니다.

아파트는 여타 부동산과 달리 유사매매사례가액이 존재하는 경우가 많습니다. 단순히 기준시가가 더 낮다고 기준시가로 신고하게되면 인정받기 어려울 것입니다.

따라서 국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속하시고 조회하셔서 확인 후 진행하시는 것이 반드시 필요합니다.

아래에 링크를 첨부해드리니 확인해보시고 더 궁금한 사항이 있으시면 추가 질문 드리시면 되겠습니다.

http://rt.molit.go.kr/

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마준영세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속이 발생하여 상속세 신고납부시 상속재산의 평가는 해당 자산의 시가가 존재한다면 시가로 신고하는 것이 맞습니다. 상속 전후 6개월 내 해당 아파트의 매매가 이루어진 경우 그 금액이 시가가 될 것이나, 그렇지 않을 경우 통상적으로 아파트 공시지가를 보충적으로 시가로 보기도 합니다.

해당 내용은 상속세가 발생할 수 있기 때문에 사전 증여재산과 기타 상속 재산 등을 인근 세무사님과 종합적으로 고려해보시길 권합니다.