시중금리/가산금리/기준금리???

제가 알기론 보통 기준금리가 4%면 시중금리는 5~6%가 되던데 왜그런건가요?

그리고 담보대출을 받을때도 아파트랑 주택은 왜 금리가 많이 차이가 나는지 알수가 없네요...