소액임차인의 우선 변제 보증금에 대해 궁금해요~

Question

임대차보호법에서 소액임차인의 경우, 경매물건에 대한 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있다던데요. 소액임차인의 기준은 어떻게 되고, 최우선으로 변제받을 수 있는 금액에 한도가 몇 %인가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

소액임차인 최우선 변제는 지역별에 따른 최소임차보증금에 속하는 세입자에 대해서는 다른 선순위 물권보다 우선하여 일정금액을 배당해주는것을 말합니다. 현재 서울 기준 소액임차인 보증금 기준은 1.65억 이하이며 최우선 변제금액은 5500만원까지 입니다.

그리고 해당 최우선 변제금은 낙찰금액의 1/2까지 한도가 되며, 다가구와 같이 많은 소액임차인이 있을 경우 해당 한도내에서 안분하여 배당을 받게 됩니다. 또한 현재 경매가 진행된다고 해서 소액임차인 보증금 기준은 현재가 아닌 해당경매물건에 최초 설정된 선순위 물권 등기접수일 기준 당시 소액임차인 기준이 적용됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

소액임차인의 최우선 변제금은 주택임대차 보호법에 따라 정해지며, 임대차 기간이 끝난 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 경매로 넘어갈 경우 최우선으로 변제되는 금액입니다. 최우선 변제금을 받기 위해서는 경매 개시 전까지 해당 주택에 전입 및 점유하고 있어야 합니다.

최우선 변제금은 2~3년마다 증액되며, 기준 시점은 담보물권 (저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)의 설정 일자입니다. 이 날짜에 따라 최우선변제금의 액수가 결정됩니다.

서울 기준으로 임차인의 보증금 범위가 1억 6500만원 이하일 경우 최우선 변제금은 5,500만원까지입니다. 다른 지역과 이전 기간에 대한 기준금액은 아래 표를 참고해 주세요:

표

기준시점 지역 임차인 보증금 범위 최우선변제금

2023. 2. 21. 서울특별시 1억 6500만원 이하 5,500만원

이를 통해 소액임차인은 해당 범위 내에서 최우선 변제금을 받을 수 있습니다. 하지만 보증금이 해당 범위를 초과하면 최우선변제권이 없다는 점을 유의해 주세요.