거주주택 양도소득세 비과세 여부
(주택보유현황-총4채 보유)
1. 2018.1.1일 주택임대사업 등록 하고 제반 준수사항 이행하고 있는 주택 2채(아파트 34평, 27평, 고양시)
2. 1996년 분양 받아 현재까지 거주하고 있는주택(아파트 25평, 고양시)
3. 2016.12월 매입한 시골주택(현재 공가, 단독주택 26평, 매입가 1,900만원, 경북 문경시 소재, 관광,문화재지역 아님)
(질문)
2번주택(거주주택)을 맨 먼저 매도할 경우 임대주택(2채), 시골주택은 주택수에 미포함되어 1가구1주택으로 보아 양도세가 비과세되는지?
전문가님들의 고견 보내주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.
요건을 충족한 장기임대주택 두 채와 아래의 요건을 충족하는 농어촌주택 혹은 고향주택을 보유하고 계신다면 거주주택에 대해 생애 최초 양도소득세 비과세가 가능할 것으로 보입니다. 또한 아래 링크의 질의회신에 따라 둘 모두가 요건을 충족하였을 때엔 거주주택에 대해 양도소득세 비과세가 된다고도 명시되어 있습니다.
https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=010000000000554729&wnKey=
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① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)
가. 취득 당시 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제13호에 따른 기회발전특구(같은 법 제2조 제12호에 따른 인구감소지역, 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역이 아닌 수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구는 제외한다. 이하 이 조 및 제5장의11에서 "기회발전특구"라 한다)에 소재하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍·면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것(2023.12.31 개정)
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역을 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조 제12호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.(2023.06.09 개정)
3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)
가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것
나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역(다음의 지역을 제외한다)에 소재할 것
1) 수도권지역
2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
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불가능합니다. 3번주택을 먼저 파셔야만 2번주택의 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
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