조정 2억4천 아파트 구입시 양도세 실거주 문의

Question

조정지역에 실거주 한다는 것이 궁금합니다.

아파트에 세대주로 전입신고가 되어 있어야 한다는 이야기 인가요?

혼자사는 A가 조정지역 아파트를 구입해서 세대주가 되고, 언니가족에게 전세를 주어 살 경우, 언니 가족을 동거인으로 하면, 2년 보유기간을 채울 수 있나요?

반대로 A소유의 아파트에 언니 이름으로 세대주가 되고, A가 언니의 동거인이 된다면, 이건 실거주 2년에 해당이 안되는 것인가요?

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[양도소득세의 경우, 읍/면지역의 공시가격 3억 이하 주택은 중과대상 주택수를 판단할 때 제외합니다.]

A는 면소재 아파트를 1채 보유하고, 그 후 읍소재 아파트 1채를 구입하였습니다. 둘다 공시가격 3억원 이하입니다. 원래대로라면 둘다 양도세를 면제 받을 수 있는데.. 2번째 구입한 읍소재 아파트가 작년 12월에 조정지역으로 묶였기 때문에, 양도세를 내야 하는 것인가요?

첫번째 면소재 아파트 1채는 공시가격 3억원 이하이니 중과대상은 아니고,

두번째 읍소재 아파트 1채는 공시가격 3억원 이하이나, 조정지역 대상이니, 2년만 거주하면 이걸 먼저 팔아도 중과대상이 아니라는 것이지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 세대원 전원이 전입신고 후에 2년 이상 실거주를 해야 한다는 것입니다. 단, 학업이나 사업, 요양 등으로 세대원 중 일부가 퇴거해도 함께 거주한 것으로 봅니다. 복잡하게 생각할 것 없습니다.

2. 양도소득세 중과는 중과대상주택이 2주택이상인 자가 조정대상지역 내의 주택을 처분할 경우에 해당하는 것입니다.

면소재 아파트는 조정대상지역 소재지가 아니니 주택수가 몇채이든간에 양도세 중과가 되는 것이 아닙니다. 또한, 조정대상지역 아파트를 처분하더라도 중과대상주택수가 조정대상지역 1채이니(읍/면 기준시가 3억 이하 제외) 중과가 되지 않는다는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 1세대1주택 비과세는 1세대를 기준으로 판단하는 것이며, 1세대란 주민등록상 등재여부에 불구하고 사실상 생계를 같이하는 가족에 해당하는 경우 동일 세대원으로 보는 것이나 이에 해당하는지 여부는 사실판단 사항이므로 실질에 따라 가야하는 것입니다.

2. 2년 거주는 1세대 1주택자가 조정대상지역에 위치해 있을 때 보유기간 내 2년 이상 거주하는 요건이므로 2주택자의 양도소득세와는 관련이 없습니다. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.