업무용 오피스텔 세대쪼개기 월세 계약시 질문사항이 있습니다.
먼저 문의드리고자 하는 임대 물건은 용도가 업무용인 오피스텔이고 세대쪼개기가 되었습니다.
이러한 물건에 대하여 몇가지 질문사항이 있습니다.
1. 먼저 업무용 오피스텔에 세대쪼개기가 되면 등기부등본 및 건축물대장에는 어떻게 표시되나요?
현재 확인된 계약서에는 임대할부분이 00호 2세대중일부(b형)으로 되어있고 등기부등본, 건축물대장에는 단순히 00호라고만 표시되어있습니다.
2. 업무용 오피스텔을 세대쪼개기하는 것은 건축법 위반이 아닌가요?
3. 세대쪼개기된 업무용 오피스텔에 근저당권 설정이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔은 주거용 오피스텔과 달리 건축법상 업무시설로 분류되어 있으므로, 세대쪼개기를 하려면 특별한 절차가 필요합니다. 세대쪼개기란 한 세대의 공간을 두 개 이상의 독립된 공간으로 나누는 것을 말합니다. 세대쪼개기를 하면 임대수익을 늘릴 수 있지만, 법적인 문제가 발생할 수도 있습니다. 세대쪼개기와 관련된 질문에 답변드리겠습니다.
1 먼저 업무용 오피스텔에 세대쪼개기가 되면 등기부등본 및 건축물대장에는 어떻게 표시되나요?
업무용 오피스텔에 세대쪼개기를 하려면 건축물대장의 용도변경 신고가 필요합니다. 용도변경 신고를 하면 건축물대장에 세대수가 증가하고, 각 세대의 면적과 구조가 표시됩니다. 용도변경 신고를 하지 않으면 건축물대장에는 세대쪼개기가 반영되지 않습니다. 등기부등본에는 세대쪼개기가 표시되지 않습니다. 등기부등본에는 소유권과 권리의 설정만 표시됩니다. 세대쪼개기를 하더라도 등기부등본에는 한 세대로만 표시됩니다.
2 업무용 오피스텔을 세대쪼개기하는 것은 건축법 위반이 아닌가요?
업무용 오피스텔을 세대쪼개기하는 것은 건축법 위반이 될 수 있습니다. 업무용 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있으므로, 주거용으로 사용하거나 임대하면 안됩니다. 주거용으로 사용하거나 임대하려면 주거용 오피스텔로 용도변경을 해야 합니다. 용도변경을 하지 않고 세대쪼개기를 하면, 건축물대장과 실제 사용상황이 다르게 되어 건축법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 건축법 위반으로 처벌되면, 벌금이나 과태료가 부과되거나, 세대쪼개기를 원상복구하라는 명령이 내려질 수 있습니다.
3 세대쪼개기된 업무용 오피스텔에 근저당권 설정이 가능한가요?
세대쪼개기된 업무용 오피스텔에 근저당권 설정이 가능합니다. 근저당권은 부동산에 대한 담보권의 일종으로, 부동산의 소유권은 그대로 유지하면서, 부동산을 담보로 채무를 보장하는 권리입니다. 근저당권은 등기부등본에 표시되므로, 세대쪼개기가 등기부등본에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 세대쪼개기된 업무용 오피스텔에도 근저당권을 설정할 수 있습니다. 단, 근저당권을 설정하려면 부동산의 소유자의 동의가 필요합니다. 세대쪼개기된 업무용 오피스텔의 경우, 세대쪼개기를 한 임대인이 아니라, 전체 부동산의 소유자가 근저당권을 설정할 수 있습니다.