주택 임대 사업자 등록 세무서 등록만 하는게 나을까요 아니면 지자체 등록도 하는게 나을까요?

Question

아버지가 2층짜리 주택 1채를 보유하고 있는데 2층에는 저희가 살고 있고 1층에 일반 사무실과 식당을 세놓고 월세를 받습니다. 일반 사무실은 형부가 하고 있고 식당은 형부의 누나가 운영 중인데 두 곳 다 월세 45만 원을 받는 걸로 알고 있습니다. 아버지는 2023년에 세무서 등록만 하셨고 원래는 피부양자였다가 임대소득이 잡혀서 2024년도에 피부양자에서 탈락해서 165,000원 건강보험료가 청구되었습니다. 자산은 정확히는 모르지만 차는 없고 주택은 6억 미만에 연금 조금 나옵니다. 세 놓은 지는 25년이 넘었고 팔 생각은 없습니다. 형부는 세무서 등록 때 자식이라 월세는 안 내고 공짜로 들어와서 운영 중이라고 등록했다고 합니다. 그래서 연 소득이 천만 원이 안 되어서 지자체 등록을 하면 다시 피부양자로 등록이 되어서 건강보험료가 청구가 안 될 것 같긴 한데 말리는 사람들도 있고 시어머니가 2명이 생기는 거라고도 하고 나중에 세금 폭탄 맞을 수 있다고도 하고 정확히 알려고 하니 너무 어렵고 신고할 때 필요 서류도 잘 모르겠고 4년 단기도 있고 10년도 있는데 잘못 알고 4년 단기 신청했다가 그게 해당하는 건물이 아니라고 혜택을 못 받는 경우도 있다는데 4년 단기와 10년 등록의 차이점과 해당하는 건물도 알고 싶고 지자체 등록하는 게 좋은 건지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

주택 임대 사업자 등록은 세무서와 지자체에 각각 하는 것이 가능합니다. 세무서에 등록하는 것은 의무사항이고, 지자체에 등록하는 것은 선택사항입니다. 세무서에 등록하지 않으면 가산세가 부과되고, 경비율과 공제액이 감소하여 세금이 더 많이 나올 수 있습니다. 지자체에 등록하면 임대소득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등에서 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 건강보험료도 저렴하게 낼 수 있습니다

하지만 지자체에 등록하려면 몇 가지 조건과 의무가 있습니다. 예를 들어, 주택이 소형주택이어야 하고, 임대기간이 4년 이상이어야 하며, 임대료가 시장가보다 낮아야 합니다. 또한, 임대사업자로 등록한 주택은 임대기간 동안 양도할 수 없으며, 임대료 인상이 제한됩니다. 또한, 임대사업자로 등록한 주택은 임대차계약서를 작성하고, 임대차보증금 반환보험에 가입하고, 임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보장해야 합니다.

4년 단기와 10년 등록의 차이점은 다음과 같습니다. 4년 단기는 2020년 12월 31일까지 임대사업자로 등록한 주택에 대해 적용되는 것으로, 임대기간이 4년 이상이고, 임대료가 시장가보다 10% 이상 낮은 경우에 세액감면을 받을 수 있습니다. 10년 등록은 2021년 1월 1일부터 임대사업자로 등록한 주택에 대해 적용되는 것으로, 임대기간이 10년 이상이고, 임대료가 시장가보다 20% 이상 낮은 경우에 세액감면을 받을 수 있습니다

해당하는 건물은 주택임대사업자등록신청서에 기재된 주택이며, 주택의 기준시가가 9억원 이하이고, 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에 소형주택으로 인정됩니다