부모님 명의 아파트 증여+매매(증여세, 양도세)

부모님 명의 아파트 증여, 저가매매 관련하여 문의드립니다.

- 시세: 약 8.5억

- 상황

: 1가구 2주택(세대분리 통해 매매시점 1주택 비과세 요건 준비하고자 함)

: 세입자 거주 중(전세보증금 2.5억)

- 가용현금자금: 4억(추가은행대출 불가 / 출처 소명 가능)

질문 1)

: 세입보증금까지 넘겨 받아 매매하고자 합니다.

: 특수관계인 저가매매가 70%까지 가능하다고 알고 있습니다.

(시세 8.5억 x 70%= 5.9억)

70% 이상 시 해당액수에 대하여 증여세가 발생하는걸로 알고 있는데 증여세 내고서라도 더 금액을 낮출 수 있을까요?

ex) 시세 8.5억

8억 5천 x 70%= 5.9억

5.9억 중 4억 매매(전세보증금 승계) / 차액 1.9억에 대하여 증여(증여세 납부)

질문 2)

1가구 1주택 요건 성립되면 12억 이하 거래임에 따라 비과세 요건 적용 가능할까요?