부동산 전세문의 드립니다 전문가님들 조언부탁해요

Question

현재 마음에 드는 부동산 매물이 있는데요.

1층 3세대, 2층 3세대, 3층 3세대 , 4층 주인세대 인 곳입니다.

건물 시세는 부동산에서 하는 말은 17억을 말하고 있습니다.

공시지가를 보면 5억6천5백이며 150프로를 생각했을때 8억 5천정도 입니다.

전세 보증금은 1억 8천이구요.

공시가격으로만 봤을때는 위험한 건물로 보여서 들어가기 꺼려지는데

부동산 이야기만 듣고 17억으로 봤을때는 안전하게 보입니다. 집에 융자는 전혀없습니다.

은행에서는 대출 상담 받을때 직원분이 위험하다고 대출은 해줄수 있지만 들어가지 않는것을 권하더라구요.

아마 저처럼 공시가격을 기준으로 보신거 같습니다.

이 건물 들어가도 괜찮을지 전문가님 의견 듣고 싶습니다.

화려한오징어284 · Accepted Answer

다가구 건물을 매입 할 때 중요한 것은
순수 투자금 대비 기여 수익율 입니다.

부동산 수익은 보유 수익과 가격상승 수익으로 나눌 수 있지만
이번에 발표된 부동산 규제가 다가구나 임대사업자에게 매우 불리하게 되어 있습니다.
보유세나 양도세등의 요율이 매우높고 임대자의 권리가 크게 강화되어 있습니다.

부동산의 공시지가는 과세의 기준 과표가 되는 것이지만 2년사이 수도권의 공시지가와 싯가의 괴리율
이 높아져 있습니다. 정부는부동산 공시가격 현실화 정책이 진행중에 있으므로 앞으로 공시가격은 크게
높아질 것이며 그에 따른 관련 세금 또한 높아질 것입니다.

먼저 투자 목적과 기대 수익이 무엇 인지를 먼저 진단해 보시길 추천드립니다.

부동산 가치 상승은 주변의 인프라 개선이나 미래 개발 이슈등을 진단해볼 수 있겠고
당지 보유에 따른 수익을 따져야 하는 부동산 이라면 본인 투입 자금기준 년 3% 이상의 수익 기여가
가능한 자산인지를 따져 보기길 추천 드립니다.

계산법은
건물가 17억에서
전월세 보증금을 공제한 금액이 순수 자기부담금 입니다.

건물가 17억 - 전세보증금 1.8억 = 15.2억
여기서 월세 수입이 전혀 없다면 주인세대 주택을 15.2억에 살고 있다고 계산 하셔야 합니다.
뿐만 아니라 취득비용은 별도의 비용이 발생 합니다.

상세한 내역이 없어 정확히 진단키는 어려우나 유지수익이 없다면 해당 부동산에 대한 보유 수익은 년간 3% 정도
기대 수익을 계산 한다면 3년 후 19억~20억 정도 매각 가능 한 물건이 될 수 있을지 살펴보세요

감사 합니다

P.S
질문이 매입이신지 전세로 입주 하시려는 것인지 몰라서 매입 기준으로 설명 드렸습니다만.
전세 입주시에는 확정일자 총액이나 전세권 설정 총액을 다져보고 판단 하셔야 합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

주인이 살고 있는 다가구 주택에 전세로 들어가실려고 하는 것 같습니다.  공시가격으로 주택을 계산하기에는 무리가 있어보입니다. 공시가격과 그 지역의 다가구 주택의 가격 격차가 큰  지역도 많이 있습니다. 단순히 150%로 계산하는 것은 문제가 있어보입니다. 우선  주택의 시세가격을 알아 보시면 될 것 같습니다. 네이버에 올라 온 매물을 비교하여  그 지역의 시세를 알아보거나, 여러 부동산에 들러 시세를 알아보는 방법도 있겠죠. 시세가 나왔다면, 주택에 들어있는 전체 임대 보증금을 확인하셔야 합니다. 대출은 없다고 하셨고, 그러면 시세에서 약 60% 이하 범위안에 들어가면 크게 위험해 보이지는 않습니다. 예를 들어 시세가 15억이구 전체 보증금이 6억이라고 하면 15억의 60%는 9억이니 본인 전세가격 포함해서 총 보증금이 9억이하이면 안전할거라고 생각하심 됩니다. 거기에 안심전세로 임차하시면 더욱 좋구요~

수려한줄나비47 · Answer