대체주택 구매 관련 문의 드립니다. ?
- A주택 보유후 1년후 B주택 구매 (재개발 진행중 사업시행인가승인)
- B주택 구매 3년내 A주택 매도(2년거주)및 C주택 대체주택으로 매수(동일날짜에 A주택 매도 후 C주택 매수)
- B주택 준공 후 3년이내 C주택 매도 및 입주
동일 날짜에 A주택 매도 하면서 C주택 대체 주택으로 매수후 이사 예정입니다. 비과세 받는 순서에 문제가 있는지 궁금합니다.
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 이준호 공인중개사입니다.
같은 날에 A주택 양도와 C주택 취득이 이뤄지는 경우에는 A주택 양도 후 C주택을 취득한 것으로 봅니다.
따라서 B주택 준공(B'주택) 후 3년 이내에 C주택 매도 시 C주택에 대해 비과세 적용 가능합니다.
한편, C주택에 대해 비과세를 적용받으려면 C주택에서 1년 이상 거주하여야 하고 준공 후 3년 이내에 B'주택으로 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.
참고자료
소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. (2022. 2. 15. 개정)
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2022. 2. 15. 개정)
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. (2023. 2. 28. 개정)
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2023. 2. 28. 개정)
서면-2019-부동산-1050 [부동산납세과-540], 2019.05.27.
국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다
소득세법 집행기준 104-167의 3-8 【같은 날 주택을 취득하고 양도한 경우】
같은 날짜에 주택을 취득하고 양도한 경우 주택의 취득 및 양도 순서는 주택을 양도 후 다른 주택을 취득한 것으로 본다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
대체주택 구매와 관련하여 비과세 혜택을 받는 순서를 알려드리겠습니다.
일시적 2주택 비과세 특례:
이 특례는 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용됩니다.
종전주택을 신규주택 취득일로부터 일시적 2주택 기간(종전주택 처분 기간) 내에 양도하면 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.
종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.
종전주택은 양도일 현재 비과세 요건을 충족하고 있어야 합니다(2년 이상 보유, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득주택의 경우 2년 거주).
주택과 조합원 입주권을 소유한 경우에도 해당됩니다.
대체주택 비과세 특례:
이 특례는 재개발·재건축 기간 중 거주 목적으로 대체주택을 취득하여 거주한 후 양도하는 경우에 적용됩니다.
대체주택을 취득한 날로부터 1년 이상 거주해야 합니다.
신축주택이 완성된 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.
요약하자면, A주택을 매도하면서 C주택을 대체주택으로 매수하고 이사하시는 경우, 위 두 가지 특례를 고려하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
순서상 문제가 있어보입니다. 일단 a .b주택간에는 문제가 없습니다. 문제는 b주택매도와 c주택 매수을 동시에 하게 되면, c주택이 신규주택이 되고 b입주권이 종전주택이 되게 됩니다. 즉, a주택 매도시 일시적2주택양도비과세 적용가능 c주택매도시 양도세 부과대상이 될것으로 판단됩니다.
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